AM730

專欄:銓心傳意 
刊登日期:2015.05.13

補地價機制與發展(二)

上期專欄提到「補地價」數目的多少直接影響土地持有人與政府間的利益,因此往往需要頗長時間才能達到共識,間接拖慢土地發展進程,令新樓宇供應難以於短時間內完成。

釐定補地價是以假設申請地塊為吉地沒有任何建築物(Clear-Site Value)爲基礎,根據最新市場情況,計算更改地契條款前後地皮價格的差別,差額則須交予政府。因此從理論上看來,申請者因更改地契條款應是沒有任何得益,另外亦須經歷漫長且反復的申請程序,那麼又為什麼不少業主都希望申請改契呢?再者,若有關土地在申請更改用途時,已存在建築物,根據補地價的規定,有關建築物的價值完全不計,這又會否招致申請地塊業主額外的損失呢?再者若有關建築物單位已出租於他人,土地持有人若要重建地塊,還須負責因交吉而須向租戶付出的費用,同時亦要負責建築物的拆遷,這樣一來,更改土地用途是否變得無利可圖,甚至帶來損失!那麼又為何要申請呢?

究其原因,土地持有人之所以選擇申請更改有關土地契約條款,大致與以下幾個原因有關。第一,看好後市發展,認為物業價值在未來幾年會有所上升;第二,申請增加樓面面積及可建樓層,另發展更為市場接受,從而增加收益;第三,有關地契條款限定的土地用途不再合乎時宜,需要修改以配合社區的發展;第四,預視有關更改後的用途需求將會增加或具有良好前景,或被社會認同,有助於未來可以高價出售等。

然而,有關補地價機制拖慢了土地及物業發展,再加上現時缺乏住宅用地,補地價機制應如何調整方能加快發展步伐呢?(待續)

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