AM730

專欄:銓心傳意 
刊登日期:2015.09.16

樓市數據解讀

差餉物業估價署最新公布的7月數據顯示,私人住宅售價和租金指數同步再創新高,今年樓價累積上升百分之九,並由中小型住宅主導。然而,隨着近期零售巿場表現轉弱,高價貨品銷情表現不濟,加上環球股市波動,本港各項經濟數據轉差,商鋪空置率上升,一線商鋪削減租金等不利因素,爲何樓價指數卻仍然持續上揚呢?有關指數是否未能真實反映市場最新情況呢?

其實,我們在参考樓價指數時,亦須考慮分析其他相關因素。首先,在時間方面,各項數據一般都是滯後的,如果市場波動大,例如七月份股市調整對樓市帶來的影響,是未有反映的;其次,在市場淡靜的情況下,個別二手市場單位以高價成交或承租,往往並未能代表市場一般價格水平,其中個別成交個案又是否有隱藏的因素,例如單位的景觀、裝修等都會直接影響售價及租金,又是否有一併反映呢?再者,在目前按揭利息低微的情況下二手業主持貨能力強,短期巿場縱然波動,亦沒有急於放售的壓力,等待善價而沽,因而導致二手市場成交量減少,但成交價格持續高企。反觀一手市場相對熱鬧,發展商競爭激烈,提供各式各樣優惠以推廣新盤。若扣除各種各樣隱藏優惠,一手單位價格相信已非常貼近二手單位。

房屋是市民生活的必需品,相信社會各界都支持政府在房屋供應方面多做功夫,這亦會影響未來樓價走勢,而面對低息時代即將結束,加上當下國際股市波動,環球經濟轉弱等各種利淡迹象,我們在審視樓市數據時,不應單看表面而忽略考慮其他相關因素,否則將未能全面掌握本港樓市現狀。

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