AM730

專欄:銓心傳意 
刊登日期:2016.01.27

誰主導樓價?

每當樓價飆升,便有人認爲是發展商在背後利用手段,抬高樓價。近期,本港樓市一改只升不跌的態勢,步入調整期,多個新盤發展商以貼市價、甚至減價吸客,可見發展商並未能擁有控制樓價的「魔法」。
 
香港奉行自由市場經濟,影響樓價莫過於供求因素,在需求大而供應少的情況下,樓市自然暢旺,樓價亦會飆升。雖然外界普遍認為,發展商是決定樓市供應量的主導者,因此有很大能力影響樓價,然而筆者認為這說法並不全面。第一,發展商通過拍賣或更改地契等方式取得的發展土地,一般均訂有完成發展時限,故必須發展;對於其他俗稱的「舊契土地」,雖然不存在發展時限,但在商言商,發展商都會儘快推出單位,加快資金流轉;另一方面,現時不少住宅單位都是以樓花出售的,申請預售樓花需政府審批,何時開售,很大程度都會是政府部門決定。綜合而言,政府是最大的土地供應、政策制定與執行者,擁有最大控制樓宇供應的權力。
 
需求方面,則要視乎市民的經濟能力、就業情況、收入水平、人口結構等。社會經濟繁榮,市民收入提升,置業能力亦隨之增加。另外,調整房屋政策,也會對樓價有所影響,例如九七年的五萬公屋及居屋供應政策,估計亦是導致樓市下跌的其中一個重大因素。
 
因此,政府擁有加快私樓供應的主導權,也是最大的土地供應、政策制定與執行者。因此,如政府有決心解決樓市供求失衡問題,假以時日定能有所成效。




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