AM730

專欄:銓心傳意 
刊登日期:2016.02.03

「時差」致「流標」

樓市吹淡風,而政府賣地更是四個月內兩度出現「流標」事件,以元朗凹頭地爲例,雖有十家財團入標,卻全部未達政府要求的條件,當然包括價格,顯示出發展商與政府在評估地價方面存有落差。

在地產市場平穩時,流標在香港並不常見,而近月流標帶出的訊息,除了發展商對樓市越趨審慎外,亦表明發展商對未來樓市前景並不樂觀。有意見認爲樓市淡靜,加上有關地盤配套不太完善以及位置的侷限性,故以審慎價競逐,但其實政府在估價時已經考慮以上因素,而之所以出現流標的主要原因,是政府與發展商在估價時存在「時差」。政府的評估基於最近成交數據、着重樓市現時的情況,而發展商趨於考慮未來的市場前景,推出市場時的售價,當前景看淡時,出價自然審慎,再加上政府對於樓市數據的掌握往往存在滯後性,加劇了「時差」的影響。再者,政府近年致力增加住宅房屋供應,未來土地市場將有不少大中小項目應市,因此,發展商投地選擇亦會較多,導致投地策略亦愈趨保守。

政府賣地以投標方式不僅可反映市場對地皮及物業價值的估計,也可以保持市場的公平競爭性;政府對土地價格的把關固然重要,但在估價時亦須考慮樓市前景,尤其是在現時樓市進入調整期的情況下,更需要面對現實,否則流標情況若持續,將對政府每年私樓供應目標帶來打擊,而供應如果受到影響,樓價因為供求情況亦會自然相應上升。現時本港樓價中位數已相等於市民年收入中位數的19倍,屬嚴重負擔不起,若樓價仍無止境地繼續上漲,相信亦不會是政府及不少市民樂見的情況。




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