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星島日報-置業家居
刊登日期:2015.03.07


改善居住問題需時(二)

筆者於上回提過,居住要求不可再停留在「有瓦遮頭」的概念,居住素質同樣要被關注。

香港的房屋問題多且複雜:樓價高企、房屋供不應求、可供發展用地缺乏、市民收入相對增幅緩慢等。造成以上現象的主因是,政府缺乏長遠的土地規劃,同時亦沒有就居住房屋水平及可供發展的土地,制定長遠目標和政策,以致政府缺乏可供發展用地,需更改土地用途作房屋或其他發展用途,引起當區居民很大迴響。若想做好土地供應,就須先制定人均居住面積的目標及市民置業負擔能力的指標,這樣才能令有關部門計算未來建屋量及土地供應時,有較清晰的量化數據,以制定需求計劃。

須為人均居住面積訂標準

多年前,筆者已要求政府為人均居住面積訂下標準,並於2013年立法會中提出相關動議。運輸及房屋局局長張炳良也承認,香港人均居住面積,較一些經濟落後於香港的城市還要小,政府理應正視。然而,政府至今仍沒正視相關問題。再者,亦未有就最近公布的長遠房屋策略中提出的「適切居所」,定下清晰定義和方向,也沒有就港人適切的人均居住面積應為多少作出提議。參考內地城鎮及新加坡,兩地的人均居住面積分別為381及323平方呎,均遠高於非官方估計香港的約161平方呎。要知道,香港與新加坡兩地一樣地少人多。若單計平均人口密度,新加坡比香港還更高,但新加坡人的居住條件卻比香港優勝,原因之一是兩地規劃上的不同。另筆者於去年隨立法會訪問上海,上海市市長表示,「居住」是上海市民首要關注的問題,這情況與香港相近;上海人均居住面積經多年的努力改變,由改革開放初期的少於2平方米,至現在的36平方米。其中一個主要原因是上海近年着重舊區改造,為最有需要的居民改善生活環境,藉此拉近貧富差距。反觀香港,在舊區重建方面,進展緩慢,項目流於單一、零散,成績未能彰顯。

細價樓呎價媲美山頂豪宅

張局長曾提出,在公屋供應緊絀下,政府仍努力改善住戶的居住空間,並擬先由偏遠公屋開始,擴大人均編配面積。現時政府有規管公屋的居住空間,根據房屋委員會的現行政策,公屋編配標準是人均室內樓面面積不少於7平方米。何謂「適切而可負擔的居所」,張局長表示,公營房屋單位(包括公屋和資助出售單位)可視作適切居所,但若以公屋的人均室內面積為標準,當然與現時私樓仍有差距,這是否意味私樓人均面積比「適切房屋」是過大,預示未來房策是鼓勵增建更多細戶?特首梁振英亦曾表示,現時私人住宅單位超過一半的面積少於50平方米,希望將來大家都能「住大些」,但政府若沒有就私營房屋的人均居住面積數據制定標準,亦沒有計劃收集有關數據作分析,制定政策,那又如何能制定適切政策,改善市民居住環境呢?

樓價昂貴,令一般收入的人難以負擔置業,早前Demographia公布第11份《全球樓價負擔能力調查》,香港連續5年位列樓價最難負擔城市的第一名,市民須連續17年不吃不喝才能置業,促使1房、開放式單位佔新盤供應比例不斷增加。即使「細價樓」平均呎價可媲美山頂豪宅,然而,正是因單位面積小,整體樓價才能符合大部分家庭上車的條件,令「細價樓」成為近年不少人的置業首選。雖然這些細單位為部分人提供「有瓦遮頭」的地方,但亦意味着港人愈住愈小、愈住愈迫。

香港是一個進步、發達的社會,如果市民的住屋條件,如人均居住面積,沒有隨GDP的增長而得到改善和提升,絕對是不健康,亦是不應該的,政府應積極考慮盡快制定和落實公營和私營房屋的人均居住面積標準,制定未來目標讓香港有一個改善居住環境的目標。再透過增加住宅建屋用地和新建單位,配合全面的長遠規劃,令市民能安居樂業!

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