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星島日報-置業家居
刊登日期:2015.07.14


樓宇老化迫在眉睫

香港未來要面對的不單只是人口老化問題,樓宇老化問題亦是迫在眉睫。根據《香港物業報告2015》,截至2014年底,本港整體的私人住宅單位總存量有113萬6 400個,當中15.9%約18萬個單位的樓齡為45年或以上,預計10年後,樓齡達45年或以上的住宅單位將會由19萬個增至超過37萬個單位,平均每年增加約18 000個單位。

舊樓數目不斷增加,市區重建步伐卻未能趕上樓宇老化的速度,導致不少市民仍要居住在殘舊、失修、欠缺管理的舊樓單位;近年市區重建局收緊了「需求主導計劃」下舊樓重建的門檻,預計未來納入重建項目的舊樓數目將會減少,鑑於不少舊樓於六、七十年代興建而長期缺乏妥善管理及維修,老化和失修情況嚴重,因此存在迫切需要進行維修工程、以改善居民的生活和保障市民的安全。2010年1月29日發生紅磡馬頭圍道舊樓倒塌事故後,舊樓維修隨即引起全城關注。當然,治本之法是拆卸重建,但礙於政府各方面的資源未必能夠在短期內配合進行拆卸重建,加上要覓地建屋以安置搬遷舊樓住戶,亦是非常困難,因此如何加強舊樓維修保養、延長舊樓住宅單位的壽命,實在刻不容緩。而面對現時可供發展土地及新建住宅單位的供應不足情況下,此舉亦有助減慢住宅單位在市場上流失。

雖然近年政府推出多項樓宇維修措施和計劃,對推動舊樓維修有一定幫助,市建局早前宣布將「樓宇維修綜合支援計劃」服務範圍擴展至全港各區,而合資格樓宇樓齡將由20年或以上改為30年或以上,但整體推行這些措施的力度和資源投放,相對舊樓的數目,仍然是遠遠不足夠。

政府在2012年6月起全面實施「強制驗樓計劃」和「強制驗窗計劃」,旨在迫令業主妥善維修保養其樓宇,但由於推行初期步伐過急和進取,資源未能妥善配合,部分受影響市民在欠缺相關專業知識,和政府統籌、支援下,難免衍生了不少問題,屋宇署因而於2014年下調這兩個計劃中每年選定的目標樓宇數目。雖然如此,屋宇署積壓的工程仍然很多,加上新工程不斷增加,令本港近年的樓宇維修工程量短期內大增。

雖說妥善維修管理樓宇是業主的責任,唯不少舊樓維修有一定工程量,涉及工程款項亦大,「圍標」現象因而屢見不鮮,鑑於樓宇維修及保養服務的提供者良莠不齊,令部份業主蒙受金錢及其他不必要損失。因此,筆者六月十一日在立法會動議「加強監管私人樓宇維修及保養工程」議案,促請政府加強監管私人樓宇維修及保養工程,為業主、業主立案法團及樓宇維修和保養的業界提供適切協助,從而令市民能夠獲取優質及物有所值的樓宇維修保養的專業服務。

具體建議包括,政府應制訂全面的監管機制,打擊及嚴懲不法分子。短、中期措施方面,政府應在發展局下成立跨部門專責小組、建立全港樓宇維修資料庫、增撥樓宇維修方面的資源,解決目前樓宇維修保養所面臨的困境,保障市民權益。長遠而言,亦應成立獨立監管機構,為專業顧問及承建商設立註冊及除名制度,加以懲罰業內不良份子及服務表現惡劣者;同時,政府亦要加強執法,引入專業人士參與調查和檢控工作,以有效打擊違規的樓宇維修工程,亦可將整個樓宇維修的專業服務納入正軌,帶來多贏的局面。

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