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星島日報-置業家居
刊登日期:2015.08.01


條例彊化 礙舊樓改善維修

上文提及市區重建的步伐,趕不上樓宇老化的速度。而現時的《建築物條例》(下稱《條例》)亦未能配合舊式樓宇的維修及優化改動工程。例如根據2007年修訂的《消防安全(建築物)條例》,相關樓宇均需遵從有關條例加裝包括消防喉、水缸、防火門等設備,以提升防火安全水平。然而不少舊樓建成日久,亦有不少失修及嚴重老化,導致並非每幢大廈也適合加裝消防設施。以天台加裝水缸為例,就建築物本身的結構、質素及樓齡而言,不是所有現有相關樓宇也能負苛額外水缸承重而不影響樓宇結構安全﹔另外選定合適的地方加建水缸亦碰到不少問題。

新訂《條例》原是用以改善本港樓宇設施及安全質素,但對於數十年前建成的樓宇,若依據現行條例的規定進行維修改動,往往造成不少限制,實際執行起來遇到不少困難,部分可能是無法克服的。除了加裝水缸這例子,現時有相當數量的舊樓是沒有升降機的設施,住戶又以長者居多,他們每每要步行樓梯上落。若大廈要增建升降機,按現行最新的《條例》規定,升降機設計除要以建築物面積計算加裝外,亦須符合無障礙要求,變相限制了舊樓維修改善工程的可行性。因此,《條例》並不應彊化地全數應用於舊樓,不然便會對於希望就舊樓進行維修或改動工程的業主造成障礙,為提升舊樓設施、質素等增添不少困難。

現時全港約有9900幢樓高三層或以上的私人樓宇(不包括新界豁免管制屋宇)樓齡達40年或以上,需要進行大規模維修的也不少,但近年圍標的情況嚴重,沙田翠湖花園2.63 億元天價圍標維修案引起全城關注。與筆者前文提及,要遏止圍標行為,樓宇維修管理能妥善進行,政府當局實需採取多管齊下措施。香港測量師學會去年9月曾建議政府,成立「樓宇維修工程監管局」,循多方面監督有關樓宇維修工程行業及服務提供者,透過整肅維修工程的圍標活動,及為小業主提供更多專業意見支援,鼓勵更多專業建築工程顧問參與樓宇維修工程,將有助提升樓宇維修的專業服務水平和工程質量。至於物業管理業界亦承認,業內存在少部分不良分子,所以希望透過成立獨立監管機構加強監管,令物業管理行業可以有更健康發展。

與樓宇維修工程相關的問題近年時有發生,這與政府投放的資源不足有不可分割的關係。有物業管理業界人士反映,屋宇署過往向樓宇發出維修令後,有大約四至五成的個案是長時間沒有屋宇署人員跟進的,當中又以未成立業主立案法團的樓宇居多。他們認為,這些都是政府投放資源不足所致,因此若政府能增撥資源,加強協助舊樓的小業主成立業主立案法團,及聘請專業物業管理公司負責樓宇管理和維修工作,將有助提高執行維修的效益。但與此同時,業主也有責任踴躍參與法團事務,使不法份子無機可乘。

另一方面,屋宇署近年除了要應付大量樓宇維修及保養工程外,還須處理僭建、違例招牌、強制驗樓計劃及強制驗窗計劃等工作,但礙於人手不足困境,即使是聘請顧問公司協助,但亦感到力量不足。因此筆者希望政府增加屋宇署的專業及技術人員數目,以解決部門日漸增加的工作量,進一步確保監管舊樓維修的工作能夠有序地進行,令市民能夠「安居」。

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