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星島日報-置業家居
刊登日期:2015.11.07


法例讓人人獲得公平對待?

 

最近一大型連鎖時裝店於銅鑼灣開設全亞洲最大旗艦店,對於這個服裝品牌的追求者來說,確是一大喜訊。而對於該物業的業主來說,相信也是好消息。因為現時由單一租客承租樓高四層的商場,舖租值較以往將商場店舖分租予不同租客的高之外,亦易於管理。最近,立法會亦討論了一類似物業出租的議題,與個人財產的保障相關的。

  立法會剛於上月底三讀通過《2015年山頂纜車(修訂)條例草案》(下稱「條例草案」),條例草案主要建議設立離場機制,讓如有需要,纜車的經營權能順利轉手,防止纜車營運被單一營辦商壟斷。當中就必要處所、即經營纜車必要的私人土地、構築物或建築物(如車站)實施強制出租予纜車經營商的安排,以及出租人因強制出租而收取有關處所的租金等修訂條文,筆者是表示接受的。但是條例草案內有些地方是備及關注的,以當中未能對相關業權持有人的權益給予適當的保障為例,基於公義,筆者於條例草案恢復二讀時提出了修正案,希望在平衡公眾利益,個人財產權利亦得到合理的保障。

強制出租 業權人選擇被剝削

  條例草案於落實離場機制的安排上,政府建議在強制出租必要處所的租金釐定方面,就相關處所的土地、物業權益擁人,有權向承租人(即纜車經營者)收取市值租金。筆者認為,純粹以市值租金計算物業持有人因強制出租必要處所而導致的損失,並不足夠,亦不公道。因為條例草案要求只是強制出租必要處所及其租金的釐定,卻沒有考慮因強制分割出租必要處所、餘下的土地或建築物部分對業權人可能造成的經濟損失,而這些可能出現的損失,並沒有納入條例草案的保障範圍,故單以收取必要處所的市值租金,未必能夠充分反映業權人因要強制出租該必要處所引致的實際損失。

  就市值租金的計算和釐定,現時是有一套國際認可的標準和定義。根據香港測量師學會採納的估值準則及國際評估準則理事會(「IVSC」)所公布的國際評估準則的定義,簡單以中文來說,「市值租金」是指「土地物業於估值日經適當市場推銷後,自願出租及承租雙方在知情、審慎及並無強迫的情況下進行公平交易之估算款額。」因此與實際情況並不一致,租金估算須基於不少假設。

  條例草案清楚訂明必要處所是「強制出租」,不論業權擁有人是否願意,都必須依法出租;即使在估算租值時假設出租人是自願出租,而有關出租的土地及建築物是經過適當的市場推銷,但出租的範圍(即必要處所),卻是由行政長官會同行政會議決定的,而且該業權擁有人亦無權決定出租年期及何時終止租約,跟現時自由市場運下,出租人可以選擇承租人,以及與承租人商議和決定出租年期及租金等,明顯有很大差距。因此,在整個強制出租行為,相關業權持有人的選擇權和決定權均被剝削,有關因素,並未能於條例要求的必要處所市值租金中反映。

維修損毀 業主租戶責任誰屬

  同時,草案亦加諸出租人額外的法定責任,包括出租人須確保在承租人接管必要處所時,該處所的狀況,是適合經營纜車的。如果原先的經營者(即承租人)在經營期間,沒做好有關必要處所的維修、保養及管理而造成一些損毀,根據條例草案的規定,有關經營者離場後,有關維修、還原的責任便落到出租人身上。基於承租人並不是出租人按一般商業運作而選定的,故此筆者認為有關要求是不公平和不合理的。

  現時山頂纜車的營辦商,及相關土地和建築物的擁有人同由纜車公司管有,因此暫時並不會出現上述問題,若日後出現新經營者,草案中相關的規定是對承租人的保障不足的。基於公義,筆者提出了修正案,希望在平衡公眾利益,個人財產亦會得到適當的保障。惟有關修正案最終未獲立法會通過,令筆者感到失望。

  修訂條例令將來更換纜車營運者能順利進行,但對私有財產權利,亦應給予保障,法律之前,每個人都應獲得公平的對待!


 

 

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