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星島日報-置業家居
刊登日期:2016.07.02


實用面積「發」不了

 

自規管一手住宅物業銷售的《一手住宅物業銷售條例》(下稱《條例》)於2013年4月29日實施後,香港住宅物業市場正式進入實用面積計價的年代。

市民過往常常聽到「發水樓」一詞,皆與當時出售樓宇主要以建築面積作為定價、報價,而對建築面積卻沒有統一定義有關。過去一段相當長的時間,本港物業市場在單位銷售面積採用何種方法量度和計算方面,並無劃一標準。一些發展商為求增大銷售「面積」,會將不少公共空間面積如會所、電梯大堂、平台花園,甚至垃圾房、水箱、電梯槽上蓋等面積一併計算,務求令物業的總「面積」增大,增加銷售收益。但對小業主而言,單位內的實用面積卻大大縮小,愈來愈「唔見使」,置業人士對「發水」做法的投訴也愈來愈多。香港測量師學會多年前已編製《量度作業守則》,就實用面積提供清晰定義,並積極推動以實用面積取代建築面積,作為住宅物業銷售面積的統一量度和計算標準,可惜當時並未獲得市場廣泛採用。

一手銷售條例適時檢討

直至《條例》實施後,發展商在計算銷售面積方面受到一定限制,而小業主購入單位可使用的面積亦逐漸清晰化。由於實用面積只計算單位室內連露台及工作平台的面積,之前大量的公用面積如平台、花園及停車位等均不能計算在內,因此售價、報價所採用的實用面積,完全可以反映單位的可用性,買方能夠較掌握可享用單位內的面積,亦令過去備受爭議和批評的住宅樓宇「發水」問題獲得基本解決。

再者,發展商在《條例》生效後需要出售貨尾單位,不論數量多少,亦要符合《條例》要求,如要印製符合《條例》要求的有關售樓說明書。若剩餘單位數量不多,考慮到效益問題,發展商寧願將有關單位放租而不在市場放售,這便與立例初衷並不一致,因此《條例》實施至今已逾三年,應是適時作出全面檢討及優化。

筆者認為,隨着市場變化,房產政策、相關條例或指引亦需適時定期檢討及修改。就如興建及發展長者適切居所,除單位設計外,亦涉及公共空間的運用和更改,更需與有關大廈公契配合及允許。當然,前提是要政府、設計師、建築師、測量師和相關專業、團體,先就「何謂長者適切居所」訂下定義及標準,就單位的設計列出清晰的要求。有了這個基礎,才可逐步將有關設計要求列入相關指引,讓市場及業界跟隨、參考,逐步實踐興建更多長者適切居所的目標。

長者適切居所須具誘因

去年,筆者與多名業界人士組成的「長者適切居所及相關配套研究工作小組」,提供多項建議,希望政府正視長者居住問題。例如在單位設計方面,工作小組提出「變形金剛」的構想,使居住者日後可以以不太昂貴的費用,通過簡單改動間隔和空間,便能配合長者日常生活所需。公共空間設計方面,工作小組亦提出方便長者使用的設計,如擴闊升降機、走廊空間,甚至引入科技元素,為長者提供適切協助。

雖然工作小組以關懷長者為出發點,然而,從發展商角度看,公共空間擴闊了意味着可售的面積減少。因此,政府若要推動私人市場發展興建有關單位,便需提供適切誘因,做法可參考政府過去十年鼓勵和推動綠色建築的經驗,如凡獲得香港綠色議會認證的發展項目,部分相關面積便可獲豁免計算可建樓面面積。

雖然如此,鑑於現時《條例》要求住宅買賣必須以實用面積計算的規定,這些豁免的公用面積計算並不容許作為單位實用面積計算,因此談不上「發水」﹗






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