星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:地產霸權解碼 
刊登日期:2011.08.02


投資地產致富之道?

近年樓市暢旺,物業價格屢創新高,令投資回報豐厚,使不少人認為地產是最賺錢的行業,而發展商更是最大得益者;究竟投資地產為致富之道的說法是否屬實呢?

無可否認,隨著人口高速增長、通脹高企等經濟和社會因素下,香港物業價格在過去三十年(1980-2010年)升幅可觀。但是筆者認為,投資房地產並不能保證一定獲利,結果是取決於入市時間和物業類別。

筆者參考差餉物業估價署的數據,發現過去三十年,升幅最強勁的並非住宅,而是核心甲級寫字樓。住宅價格中,尤以大型住宅最厲害,升幅約為九倍,但核心甲級寫字樓則超越十一倍。

至於投資地舖,若選中「靚地」,如尖沙咀廣東道、羅素街,升值更可能是數十倍,甚至過百倍!但若投資工廠,三十年來升值只約五倍,可能比投資籃籌股的回報還要低,更甚者,如果沒有活化工廈政策升值可能不足三倍。所以,投資不同種類的物業可帶來相距甚遠的回報。

物業價格升幅可觀,但過去三十年亦曾大上大落,所以投資房地產並非永遠「穩賺」!大家應記得,零三年的樓市比起九七年高峰期,下跌超過六成,發展商和投資者的資產瞬間蒸發。若在九七年買樓,零三年賣出單位,便會血本無歸。即使穩健如銀行,在金融風暴衝擊下也曾出現倒閉例子,所以大企業同樣需承受風險和危機。

不同的投資「時機」和「種類」,可帶來相距甚遠的回報和結果,究竟如何才可掌握最好的時機和投資種類呢?筆者認為,最大的關鍵是看政府。

作為香港最大地主兼供應者,政府同時擁有制訂土地及房屋政策的權利,其一舉手一投足均會影響地產市埸。八十年代每年賣地五十公頃,限制土地供應,九十年代初制訂打擊炒賣物業政策,包括調整印花稅、售賣樓花限制,九七年「八萬五」等,均直接影響樓價升跌。零三年政府開始不主動賣地,而改用勾地表的做法,將供應主導權交予發展商,加上停建居屋,導致市場供應減少,亦使樓價飆升。

因此不管是市民還是發展商,如要從投資地產獲取最大利益,則必須了解政府有關政策,掌握當中竅門。發展商擁有較多資源,可以聘用專家分析及建議策略,投資勝算自然比一般市民對為高。

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