星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:地產霸權解碼 
刊登日期:2011.10.11


誰主宰樓價?

每當樓價飆升,便有人會說是發展商在背後利用手段,抬高樓價。但是,到底發展商是否真的可以施展神奇魔法,令樓市只升不跌,又或是究竟有甚麼主要因素影響樓價呢?

香港奉行自由市場經濟,影響樓價莫過於供求因素,當住屋需求大而供應少的情況下,樓市自然暢旺,樓價亦會飆升。私人市場每年都會有一定數量的新樓供應,以今年約二萬伙供應為例,超過一半單位估計是來自兩大發展商,難免使人聯想到只要發展商聯手合作,調整新單位供應量,根據供求原理,樓價便能保持高位;然而我們察覺到推售新盤時發展商之間常常岀現競爭情況,因此,聯手控制單位供應的可能性微乎其微。況且發展商的經營策略各自不同,有些是主力銷售樓宇,有些則又賣又租,各為公司股東利益,很難一致行動。同時,每年新單位的供應只佔全年住宅成交量不超過兩成,控制供應量並不可能。

無可否認,大發展商財力雄厚,通過售樓賺取利潤為最大目標,但要操控樓價升,談何容易!當外圍經濟因素動盪,發展商將盡量減少負面影響,通過美輪美奐的豪華示範單位、排山倒海的宣傳、精美的售樓書,刺激市場購買意欲。為防止發展商利用誇張失實的宣傳手法,政府近年已加強規管住宅物業銷售包括售樓說明書、價單、示範單位,以及披露交易資料等,減少小業主收樓後發現貨不對辦的情況。

另外,發展商通過拍賣或更改地契等取得的土地,均有訂定完成發展時限,難以屯積居奇。再者,申請預售樓花需政府審批,時間難以估計。政府是最大的土地供應、政策制定與執行者,擁有最大控制樓宇供應的權力。

需求方面,則視乎市民的經濟能力、就業情況、收入水平、人口結構等。社會經濟繁榮,市民收入提升,置業能力亦隨之增加。近年內地人對香港地產市場投放的資金愈來愈多,刺激樓價上升。然而政府可通過金管局向銀行發出指引,調整按揭利率和成數,徵收稅款等措施,壓抑投機炒賣活動。同時調整房屋政策,也會對樓價有所影響,例如九七年的五萬公屋及居屋供應政策,是導致樓市下跌的重大因素。

由此可見,政府可通過不同政策調控供應量,影響市民置業的成本和意欲,實為樓市最強的主宰者!

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