星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:地產霸權解碼 
刊登日期:2011.11.08


建築面積是甚麼?

地產行業內「面積」的詞彙繁多,如「實用面積」、「內櫳面積」、「則批面積」、「建造面積」等等…… 行內人都要花上一段時間,才對不同「面積」的釋義,有一定的了解,一般市民就更感混淆。然而在樓宇買賣和租賃時,最常見的莫過於「建築面積」,但其是否反映買家或用家可以使用的「面積」呢?

筆者在政府工作時,曾參與計算業主修改地契增加發展密度,而需繳付之地價,不時需要估算物業建成後可出售之面積。一般做法是按地契容許面積,扣除公用地方設施部份後,便是可售賣的面積;但政府計算出來的數字,往往跟其後發展商推售時的面積總和,相距很大;發展商收益,亦遠高於政府的估算。

香港物業市場常用的呎價,多年沿用「建築面積」計算,但其實並無一個切實簡明的定義,發展商提供的「建築面積」亦沒有統一計算方法;大多採用的原則,是將所有建造出來的面積,均作「建築面積」計算。會所、電梯大堂、公用走廊故然計算,平台花園、花槽、天台、機電房、水箱、垃圾房等亦包括,甚至電梯機房和水箱上蓋亦會計上,所以一個小小的機房,計算面積可能是實際佔地的數倍!物業的總「建築面積」加大,也就帶來更大的銷售收益。
一些發展商為求增大銷售「面積」,採用不少花招,創意無限﹗單位面積的實用率越降越低,越來越「唔見使」,置業人士對「發水」的投訴也越來越多。

政府成立的「一手樓銷售規管督導委員會」最近建議,售樓以「實用面積」計算,讓市場及置業人士,不再陷入面積的迷思;採用統一定義的量度單位,讓選擇不同樓盤時較易比較,減少混淆。

當然,建議一旦落實,呎價因以「實用面積」計算自然大幅上升。舉例來說,實用率七成的單位售價維持不變,呎價以「實用面積」計算便增加四成多﹗若實用率更低的單位,「加幅」就會更加驚人。這個改變,對發展推盤訂價的策略有很大影響,市場及置業人士亦需一段時間適應,希望不會像推行多年以平方米作面積計算的做法那樣失敗,市場至今仍採用英呎計算。其實,置業人士最希望清晰知道,是單位可供使用的面積,「實用面積」如容許包含不能使用的面積,那麼給消費者帶來的實際效益,亦是存疑。因此,制定清晰簡單的「實用面積」定義至為重要,反之則令新措施的效果大打折扣﹗

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