星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:地產霸權解碼 
刊登日期:2012.02.14


城市規劃的理想與現實 (I)

香港的發展由一個小小漁港開始,當時樓宇的用途並未細分,主要以靠地契條文去監管。但隨著人口的增加、經濟、社會等的急促發展,彈丸之地便極為需要周詳的規劃:政府最基本責任,是要確保社區有足夠醫療、治安、教育、道路、休憩等公共配套設施,平衡市民可生活上的方便及需要,讓經濟發展在協同效應下事半功倍﹗

香港的城市規劃,主要由規劃署以及城市規劃委員會統籌與制定。兩者的共同職責,便是根據制定的法規,為全港各區鉅細無遺的訂立各種圖則、計劃,以及處理規劃申請。

各種的法定圖則中,最為常見的便是「分區計劃大綱圖」(Outline Zoning Plan, OZP),大綱圖將區內不同的土地,劃作不同用途地帶。現時香港一共有約六十個規劃分區,涵蓋了大部份已發展的地方。而隨著社會改變而土地運用需求的轉化,這些圖則也會因時制宜的不定期作出修訂。這種看似十分有系統、具效率的理想制度,在實施時卻或許是另外兩碼子的事﹗

在一片空曠的郊區用地,制定全新的分區計劃大綱圖,落實有關規劃來得簡單;主要因為並沒有原本建設要處理,公用及政府設施,可以如期建成,這也是為什麼過去新市鎮的發展,步伐走得相對順暢,規劃的周詳匠心也處處彰顯在配套設施的完善。然而在已經高度發展的區域,其經濟價值較高,也是城市脈搏所在之處;但其配套設施老舊,部份也不合時宜。而就算大綱圖作出了適時合勢的規劃改變,沒有附上改變的執行方法與期限,只靠自由市場變化去成事,往往使美好的規劃,實現遙遙無期﹗

舉個例說,若城規會認為某區的一小片工業用地,其上建的廠廈已經與該區發展不合,透過修改大綱圖來改變其用途為商業及住宅,並不等於廠廈業主會遵從改建:他們往往因為各種問題,如修改地契所需繳付地價不菲未能承擔、業權複雜難達共識……等,令規劃實施卻步不前。筆者在業內數十年,不只一次親歷大網圖內地塊,其規劃用途改了又改,但上面的建築物仍然「屹立不倒」,絲毫不見任何配合社會發展的改變。分區大綱圖只是美好願景的表達,最後淪為紙上談兵,那規劃署,城規會及社會有關人士的努力與投放的資源,是否用得有意義和具實際作用呢?

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