星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:地產霸權解碼 
刊登日期:2012.02.28


城市規劃的理想與現實 (II)

上期專欄曾經提及,以「分區計劃大綱圖」 (OZP)作為實現城市規劃的工具,其發展速度和效果,均未能達至預期;究其原因是若單靠自由市場運作,並未能給予業主或發展商足夠的適時誘因,去配合社區及環境需要和步伐。結果往往錯過最佳的發展時機,從而產生最大的社會效益。

土地用途在大綱圖上改變後,執行單靠自由市場運作而又不帶時限,除了經濟回報作為吸引外,物業持有人並沒有其他額外鼓勵,去積極配合政府的意欲,以及大綱圖的計劃而適時實施;再者更改地契所需的時間及資源,亦為業主按大綱圖發展改變增加窒礙。另外,近來分區大綱圖更改頻繁,限制發展的條文越多,加上社會反發展的情緒高漲,令重建增加不明朗因素,促使發展商對土地用途改變產生的興趣未能作出切實準確的經濟效益預測,令其行動趨向保守,直接減低重建的機會﹗在這方面,政府是否應該增加彈性及誘因,以免規劃的心血付諸流水﹖

另一個問題,則涉及業權分散的相連小面積用地。這些地塊要符合現代社會要求,必須以較大的面積統一發展;但結合業權的過程,只有財力及時間極為充裕的大發展商,才可以有耐性參與競逐。筆者過去多年看到不少個案,由於滙集業權極其艱辛,花上十年或更長的時間為數並不少,而滙合業權時所失的經濟效益,也是否香港社會所樂見﹖香港還有不少舊建築物,所處區域與其凋零的情況格格不入,筆者認為,市建局應該加強協助政府實現規劃的功能,令土地資源的浪費,可以減至最低,才是城市規劃的最基本要求﹗

在分區計劃大綱圖中,有一項用地分類,直接與上述問題息息相關。「綜合發展用地」(CDA)顧名思義地帶內的土地必需一併發展,同時或需一併提供社區、運輸及公共交通設施和休憩用地;有關發展須提交總綱發展藍圖,獲得城規會批准後,方可開始動土。這種避免零碎發展的政策,確實是有其優點,但同樣令大型發展商,有著不可抗衡的絕對優勢﹗發展局官員最近提及將政府計劃出售的地皮拆細出售,以增加競爭從而加快土地的發展,從同一方向考慮政府對綜合發展用地的規劃,也是否亦應相應改變﹗筆者希望良好的規劃願景,不要流於紙上談兵:政府應採取更積極的政策來推動,讓土地的運用,真切反映其最佳功效和經濟潛能﹗

如何縮少圖則與實行的落差,最新工廈活化政策是一個可喜的例子,但願這代表政府將採取更積極的態度為規劃帶來新的動力,適時實現美好的計劃規劃,為香港居住環境帶來新景象!

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