星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:地產霸權解碼 
刊登日期:2012.03.13


個人產權與社會發展的衝突

保障私人產權為香港核心價值,於基本法亦清楚訂明,所以於2010年4 月實施俗稱「強拍條例」的法律公告後,令不少人士質疑是否侵權、或是違反香港市場經濟運作的基石!

根據差餉物業估價署的數字,香港現有二萬多幢樓宇中,約有四千多幢是60年代或以前建成的。這些超過五十年使用期的樓宇,加上未來十年以每年500幢增加的數量,對社會安全及經濟帶來的問題,不容忽視。2010年馬頭圍道舊樓倒塌、造成多人死傷,就是 一個慘痛的教訓:這些樓宇大部份於維修保養做得十分馬虎,很容易引發安全問題!一些沒有盡用地積比率、單位數目不多的舊樓,業權只集中在為數不多的人手上,每每一個單位所佔的業權已超越10%,若其中一個單位的業主失去聯絡或是不同意出售重建,根據舊有條例,便無法拆卸發展。這些既有潛在危險、也未能善用土地資源的舊樓,造成市民安全和經濟發展的一大障礙﹗

政府於2010年,將申請強制售賣(強拍)舊樓的門檻,由過往須達90%業權減至80%,便是針對這些問題希望能夠加快城市重建及善用稀有的土地資源。在這個「產權」(個人權利)與「重建」(社會利益)的矛盾中,政府平衡兩方,故設立了三個類別的限制:
1. 涉及物業的一個單位已佔地段業權10%以上
2. 地段樓宇樓齡達50年或以上
3. 非工業地帶的30年或以上樓齡工業大廈

法例實施後,無可置疑的是強拍的個案數字大幅上升:從大局看,舊區重建的步伐加快、社區環境改善、經濟活動增加,收購舊樓時間加快。但亦有人認為這是把小業主的產權保障減少,有利發展商收購!然而在強拍條例修改之前,因為收購舊樓面對的各種問題加上成功收購存在的不明朗因素,令收購出價傾向保守,每每只按失修舊樓出價,不會反映其重建後的經濟發展潛力,使小業主失卻取得好價錢的機會!但 新法例改動,令一些沒有盡用地積比率的舊樓小業主,可以分享重建潛力的價值,使一些收購呎價,甚至可以比附近的新建高樓大廈為高﹗亦令一般小業主的議價能力大增!

對於土地審裁署的強拍令,小業主也並非手無寸鐵、無力推翻;因為樓宇的維修保養狀況若是良好,強拍亦非事在必行。例如一些已屆三數十年樓齡的大型屋苑保養上佳,至今呎價屢創高峰,我們沒有理由相信,在十多年後這些樓宇會遭到敕令強拍﹗樓宇狀況作為抗辯理由,可以驅使小業主一方面持續盡好安全責任、做好維修工作;也是迫使他們作實際的考量,究竟出錢為物業進行維修保養,令物業保值,還是出售重建,那一個是最佳選擇呢?

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