星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:地產霸權解碼 
刊登日期:2012.05.08


「港人港地」是助市民置業靈藥?

梁振英先生於競選時,提出制定「港人港地」的措施,贏得不少香港市民的掌聲。

所謂「港人港地」,其實是效法一些國家的做法,在賣地時加入額外條款,限制地產商建成的房子,只可售與當地的市民。這種做法看似萬無一失,得益全歸置業的本地市民;但實際的操作,在香港現今的物業市場環境情況,照單全收則未必如願以償!

先不說建造房子需時,這些「港人港地」上建造的房子,並不能馬上在市場供應,遠水不能救近火;而就算建成推出市場,也只是杯水車薪,對整體樓市的影響不彰。歸根咎底,整體樓價與市民負擔能力脫節,成因其實是自由流入的資金數目龐大、借貸的成本又低,供應遠低需求,造成房地產已成為十分吸引的投資工具;地產商也看準這個市場,起的盡是美侖美煥的「豪宅」。這個情況,若不限制資金的流入,樓房的需求仍然大大超過供應,根本不能令樓價下調,達至市民可以負擔的水平!

再者,政府賣地加入限購條件,成交價便會下調,庫房的收入因而減少;歷史一直證明,麵粉價與麵包價並不掛鈎,地產商仍然會以市場能夠接受的最高價來賣樓;地價的減低,更令他們更有本錢,以擠牙膏的方式去慢慢推盤,取得最高售價,普羅市民仍然是望「樓」興嘆。

筆者認為,要從根源解決問題,立竿見影的做法便是針對購房投資的熱錢。政府只須向所有非香港居民或以公司名義購買者,徵收額外印花稅,稅率可以按實際情況靈活調節,投資炒賣活動便可以大幅減少,甚至持貨待價而沽的人亦會加快出貨,讓市場供應增加﹗增加印花稅的好處是賣地不用加入額外條款,影響售價,炒家銳減,地產商亦會調節樓房的設計,不再集中建造面積和呎價與市民購買力脫鈎的單位,印花稅的收入更讓政府有更多資源,興建公屋和居屋…… 這比「港人港地」改動更少、但會是收效更大的措施!

或有評論認為,同樣的交易,因為買方的身份而稅率有所不同,是干預自由市場做法,並不可取。但「港人港地」不是同樣以行政手段干預市場運作嗎?況且香港市民居住需求即將成為社會不穩的因素之時,適時而震盪比較少的措施,不正是有作為、有責任感的政府應該當仁不讓的要務嗎?

當然,增收「非本港居民交易」印花稅,只能是非常時期的短期措施;長遠政府仍然要從供應入手,才可讓市場情況重回平衡的軌道。另一需要考慮之處,便是這項徵稅措施有沒有需要推廣至非住宅物業:當炒賣住宅無利可圖,資金或會流向其它物業市場,到時受苦的,便會是經營商店或租用辦公室需挨貴租,亦經營者尤其是中小企生存空間減少,最終社會付出代價!

 

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