星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2012.11.20


活化居屋 對症下藥

新政府班子上任短短四個月,陸續推出新的措施,回應社會對房屋殷切的需求。早前政府公佈,明年批准5000個白表申請人於購置二手居屋時不用即時補地價;這樣一來,導致居屋第二市場(下稱居二市場)多了5000個「潛在」買家。對於吃緊的房屋供應,是否一帖良方呢?

回想「居者有其屋」計劃的原意,是針對於私人市場買不起樓,又未必符合資格申請公屋的「夾心」階層,提供低於市場價格的住宅單位供其購置;居住於公屋的市民,則可在居二市場免補地價購置居屋,使其能騰出其公屋單位來讓有需要的家庭上樓。這個階梯式的公共房屋供應安排,目的是協助基層人士,提供「安居、樂業」之路,並能向上流動,直至可以於私人市場,購置其心儀質素與配套都更優勝的居所。

這個實施於七十年代的措施,起初確實成效顯著;但於過去十年,居二市場成交一直低迷,全港約25萬個已落成而未補地價的居屋單位,每年的成交量平均僅錄得約1900宗,令到上提的機制停滯不前。交投量少的主要原因,是否因居屋業主放盤意欲不高,或是有能力購置居屋的綠表人士,不願放棄手中的公屋轉購居屋,或是因為其他因素呢?政府現時出台的五千個免補地價計劃,原意是讓白表人士較容易購買居屋,從而活化居二市場,然而,政府推出這項政策前,是否有對居二市場交投低迷的原因及有關建議成效及影響作出全面評估而作之決定呢?政府並未明確說明!

筆者對於這項新政策有所保留,原因有二:一,著眼於加快二手居屋的流轉,增加合資格申請人代表需求上升,卻無隨之增加供應,無疑只加劇了供不應求的困境。新政策出台以來,連一向平靜的居屋市場也波瀾漸起,成交價屢創新高;不難令人懷疑新政策是導致價格上升原因,與政府希望冷卻樓價目標方向,背對而馳。二,新政策並沒有針對現時綠表人士購買居屋成交量低迷情況,是否反映住屋往上流的階梯距離大,亦無助市民向上流動的問題。新政策加大了居二市場的競爭,會否令到綠表人士更難購買居屋,公屋流轉亦因而減慢,在現時公屋輪候冊上人數逼近二十萬大關,三年「上樓」的服務願景,越變困難﹗

政府是否要詳細考慮,令居二市場流轉,增加誘因,鼓勵有能力的綠表人士放棄租住公屋,改為購置居屋從而令居住往上流。同時過去採用出售公屋及通過補地價使居屋流入私人市場,令公屋及居屋減少,從而需要更多土地,建造公屋及居屋的政策,在今天缺乏可供發展土地的當下是否妥善,政府應從新檢視其利弊。

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