星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2012.11.27


提升地積比率,靈活增加供應

樓價高企,歸根究底是供求失衡;住屋的需求壓力只會不斷上升,如果不增加土地供應,解決問題只是空中樓閣。對於這一議題,筆者日前提交特首及財政司司長的「對2013年《施政報告》及2013/14年度財政預算案的建議」,內裡提出調整部份地區地積比率,或可說是較為快速增加住宅單位供應的方法,希望政府從善如流。

筆者以前文章亦有提及,要在現時情況下增加住宅土地供應,則不離以下幾種模式,一是移山填海,增加可供發展的土地總面積;二是改變土地用途,將更多現存土地變為住宅項目;而適度提高部份地區地積比率則是在這兩點基礎上的擴充:在用途不變的情況下,容許適合土地略為增加密度,不僅能夠使有限的住宅用地「物盡其用」,施行的難度較低,效用亦立竿見影 !

香港城市規劃法定圖則「分區計劃大綱圖」(Outline Zoning Plan, OZP),一般均列出土地用途、地積比率和樓宇高度。目前香港共有約六十個規劃分區,涵蓋了大部份已發展的地方。當中,香港島區有不少的發展已達到建築條例獲許可的最高限額,山上林立的高樓可謂是一道特別的風景,但也足證發展已經飽和;而相較起來,九龍及新界的地積比率較低,可發展空間亦較大,增加密度的負面影響亦會相對較小。筆者建議適度放寬其最高住宅用途地積比率,可以幫助紓緩告急的房屋供應,對社區居民的生活質素影響,亦都較為輕微,較易處理。

以新界為例,不少已規劃作住宅用途的土地,地積比率不及香港島的十份一,通常低於1倍。很多很多尚未發展的住宅土地,其規劃地積比率,不少只在0.4至0.75倍的範圍內,最終只能建造別墅區,對於紓緩住屋需求裨益不大。容許有關土地的地積比率調高至2倍或以上,可以新建的住宅面積,馬上以數倍計算;善用土地資源,才是一個合乎香港實況和需要的安排。適量增加地積比率不單可以提高樓面面積供應,同時亦可騰出更多土地作其他用途滿足殷切的需求,孰為上策。

而發展比較稠密的九龍區,現時最高住用地積比率限為7.5倍,另加上1.5倍非住宅用途,即總數為9倍。然而在這樣的硬性規定下,不少地塊都未能物盡其用。就此,筆者建議,在不影響整體地積比率的情況下,容許住宅與非住宅的容積率有具彈性的分配,放寬九龍住宅的最高住宅地積比率至最多8.5倍,便可以適度的增加住宅單位數量,這才是最具經濟和社會發展利益的方向 !

有謂若增地積比率,會令香港「屏風樓」的問題更加嚴重。然而實際的情況是「巧婦難為無米炊」,市民樂居的需要迫切,而只要政府更著力處理交通、社區設施、通風等技術問題,便可以在最低影響居民生活質素的情況下,最快又最有效地舒緩一個在香港市民心中最重要的問題!

另,筆者提交之「對2013年《施政報告》及2013/14年度財政預算案的建議」,現可於筆者面書參閱,歡迎公眾賜教,集思廣益,為政府提供良策。

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