星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2012.12.04


辣招遏價初見效 穩定樓市仍道遠

受供求失衡、低利率及熱錢湧港影響,近期物業市場持續熾熱,價格漲幅驚人:今年頭三季增幅已達兩成,明顯與外圍經濟環境,以及香港市民的承受能力完全脫節。眼見樓價如同一列快將脫軌的高速火車,而市場機制無力把情況納回正軌,一個負責任的政府適時出手,以行政手法去改善情況,乃合情合理、合乎社會最大利益的做法。
被稱為雙「辣招」的「額外印花稅」及「買家印花稅」一上場,便引起了社會上的廣泛回響。這項剛「滿月」的政策,對樓市的影響是好是壞,社會上迴異聲音不絕於耳。有人因為樓價未見大幅回落,而租金則有上升趨勢,質疑其協助市民置業之成效;但筆者卻認為,在短短一個月時間,住宅交投量應聲急跌逾五成,已顯示出新兩招的成效,初步達到穩定樓市目的。
正如政府預期,「額外印花稅」降低了短線炒家的入市意欲;而「買家印花稅」針對境外熱錢的持有者加入住宅市場。提高此兩類買家的入市成本,可以降低利用樓市作為投資工具的吸引力,增加更多住宅單位予本地買家選擇,滿足居住之用,供求的失衡便可以略為減少,整體樓市發展亦更為健康。
以「買家印花稅」為例,其針對外地買家來港置業,產生的連環效應,可謂對症下藥。近年國際投資環境不佳,資金充裕的外來買家,便將熱錢投入香港樓市,他們亦成為發展商的主攻對象。曾經從事房地產行業的人或都知道,預售新樓盤,推出的第一批單位的銷情,很大程度影響整個樓盤的銷售成績,而這群買家「爽快」大手購入新樓,甚至不需任何按揭貸款,正是發展商把單位越建越豪華、訂價與香港市民入息距離越來越遠的主因;其連鎖效應亦正正為整體樓市漲勢,直接起了推波助瀾的作用。
在過去一個月,一手樓盤推出後銷情不算亮麗,很大部份原因是「買家印花稅」是這帖重藥,打擊了外來熱錢投資樓市的意欲。當熱灶內少了這一批柴薪,廚房的溫度並不會一時下降;但只要成交量持續低迷,發展商賣樓套現的壓力越來越大,終歸便會相應降低售價。而一手樓的定價,又勢必影響二手樓的交投,樓價逐漸穩定的勢頭,就可以在比較少社會震盪的環境下確立。
日前地產建設商會提出6項買家印花稅反建議,按樓宇及買家類別,例如樓價達3,000萬元之豪宅,本地永久性居民出任董事∕股東的公司買家等,豁免「買家印花稅」;筆者則認為有豁免有就有機會衍生漏洞,監察工作亦繁複,為樓市降溫亦會事倍功半。筆者唯一同意的豁免,便是地產發展商收購舊樓重建,由於主要受惠是增加供應,豁免「買家印花稅」則更具理由及合乎社會需要。
無論如何,這雙辣招對樓市問題只是治標不治本,只是短期措施!要根治樓市過熱、樓價過高的問題,歸根究底是增加房屋供應,才可讓市場機制正常運作。這兩招新措施,只能為政府爭取時間的權宜之計,下一步當局仍是要聚焦增加供應,才能達到供求平衡,使物業市場長遠有更健康發展。

 

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