星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2013.01.01


「綜合發展區」的困境

政府於一九七六年開始把推行「綜合發展區」(Comprehensive Development Area, CDA)發展政策,希望通過整合零散細小發展,增加土地使用效率,促進市區重整,以及減少互不協調,及不符合規劃意向的建築。政府出發點雖好,然而在政策執行及落實發展上,卻面臨不少問題。「綜合發展區」政策究竟是加快了,還是阻礙了城市的發展步伐呢?

與其他規劃用途不同,「綜合發展區」內的所有發展都需要作出規劃申請,並提交總綱發展藍圖;另外,整個「綜合發展區」 地帶內的土地必需統一發展。但這樣的規定,便令推行計劃時障礙重重。 要提交總綱發展藍圖, 申請人須從多方面進行評估,包括交通,環境及土地發展等,相關的前期成本較高。另外,有關藍圖批准後,申請人如果想作改動,不僅要又一次提交類似的資料,更要經過相同部門再次審批。重複的審核及行政程式,結果便是拖慢了土地發展。

再者,規劃為「綜合發展區」的土地、一般都是業權分散,但一經規劃為「綜合發展區」,該地帶內的土地就要統一發展,區內個別舊樓重建及改善工程多數都不獲批准,因此在業權未統一,或有關業主未就重建達成共識前,區內居民將被迫繼續生活在破舊的環境中。換言之,只要其中一個業主不同意重建,已足以拉倒整個計劃。例如土瓜灣木廠街的一幅「綜合發展區」地皮,現址包括六座工廠大廈、盲人輔導會工場及宿舍,以及漁農署狗房,業權零散導致難以統一發展。

筆者認為,政府當年訂立「綜合發展區」政策時,並未有周全考慮,著眼點只放在「大市場,小政府」,相信甚麼問題都可以由市場自行解決,最後變成了紙上談兵。所以在制定總綱發展藍圖時,政府亦應該先詳細了解區內的業權分佈,如果統一發展太大,可考慮放棄有關綜合發展區規劃,或縮小其範圍,以增加重建計劃的成功機會。

「綜合發展區」能否達到預期效果,重點是要做到「理論」與「實際」兼備。面對土地供應緊張問題,政府實應檢視現有的「綜合發展區」政策,從然加快重建步伐,增加住宅單位供應,滿足市民住屋需求。

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