星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2013.01.29


開徵空置稅 效果成疑

特首發表《施政報告》後,土地及房屋供應再度成為全城熱話。政府隨後表示,不排除採取任何方法,包括開徵一手樓宇空置稅,以防止發展商囤積居奇,確保樓市正常供應。但筆者認為,除個別發展商「惜售」外,現階段一手樓單位「存心空置」情況並不嚴重,而執行空置稅亦存在諸多困難,要對症下藥,應從增加供應多做功夫。

現時本港的樓宇空置率大約為百分之四,屬多年來的新低,空置情況並不算嚴重。再者,即使政府開徵空置稅,發展商亦可見招拆招,如把物業放租、延遲申請入伙紙、滿意紙等方法,從而避開課稅,因而導致拖慢新單位供應,對增加中長期房屋供應是有害無利。

此外,「囤積」的定義仍存在很大爭議。一般而言,現時樓宇建成後,政府並沒有條例限制只可供出售,發展商可自行選擇或作出租。如若出租,便需要安排裝修,亦要花時間物色租客,因此,單位空置實屬難免。若一刀切將購入土地或單位落成後一段時間就定義為囤積,似乎有點脫離現實。事實上,發展商在推出樓盤時,定會評估將來樓價的走勢,如上升可能性低,則無需政府插手干預,都會積極推售樓盤。

今日的社會較為重視短期房屋供應,但細讀《施政報告》後,亦不難發現政府在中長期協助市民安居樂業的決心。雖然外界普遍認為,發展商才是決定樓市供應量的主導者,但其實這說法並不全面。第一,發展商通過拍賣或更改地契等方式取得的土地開發,均訂有完成發展時限難以拖慢發展;對於其他俗稱的「舊契土地」,雖然不存在發展時限,但在商言商,發展商都會儘快推出單位,加快資金流轉;另一方面,現時不少住宅單位都是以樓花出售的,申請預售樓花需政府審批,何時開售,亦由政府部門決定,這一切都表明,政府擁有加快私樓供應的主導權,也是最大的土地供應、政策制定與執行者。因此,如政府有決心解決樓市供求失衡問題,假以時日定能有所成效。

從另一角度分析,政府表明今後會增加資助房屋供應,可以預見將來購買居屋的人數會上升,換而言之,私人樓宇的潛在買家會相應減少,本地私樓市場有可能逐漸萎縮。對發展商來說,則更需要依靠外來買家來維持銷情,但目前非本港永久居民仍受買家印花稅限制,發展商對前境的憂慮,不難理解。為此,發展商定會積極銷售樓盤,以保證資金流轉。

開徵空置稅說易行難,一旦市道逆轉,單位賣不出而空置,屆時不僅發展商受到打擊,廣大市民亦沒有好處。筆者相信通過徵收樓宇空置稅從而令供應增加這個說法難以成立,政府於考慮推行前,必須要三思。

 

返回 BACK