星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2013.03.26


購買居屋亦應量力而為

「置業安居」是不少香港市民的目標,奈何近年樓市熾熱,樓價高處未算高,令不少有意置業的市民一直採取觀望態度。直到近期政府重推居屋單位,市民壓抑多時的置業衝動頃刻爆發,不少人更視這為建立安樂窩的好時機,但到底又有多少人審慎考慮過將來可能出現的風險呢?

無論是房協旗下的「綠悠雅苑」,抑或涉及居屋單位的一系列推售措施,都引來了市民的熱烈反應。當中「綠悠雅苑」收到近六萬宗申請,超額認購五十七倍;而白表免補地價購買第二市場居屋的六萬六千份申請中,單身人士的申請個案,更超額高達八十四倍;正接受申請的最後一期八百多個居屋貨尾單位,預期亦會受市民歡迎。單看數字,已反映出市民強烈的「置業衝動」。

但是,「衝動」絕不能蓋過理性,市民在置業前應慎重考慮個人承擔能力。鑑於現時息口處於歷史性低位,市民就樓按利息的負擔較細,但大家亦不能忽視利率未來發展而所帶來的壓力。本港多家大型銀行近日陸續提高按揭利率四分一厘,雖然幅度不大,但或許意味著未來息口會逐步上升,直接影響買家的供款負擔。

加上金管局上月推出「辣招」,按照最新指引,申請按揭的基本準則是債務供款不可超越入息一半,另外,銀行須為私樓按揭申請人作壓力測試,供款佔入息比率將假設利率回升三厘或以上計算,而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越六成。此外,住宅物業價格在450萬港元或以上至600萬港元以下的單位,最高只可獲銀行提供八成按揭。

筆者建議,無論有意購買私樓或居屋的人士亦應先進行壓力測試來衡量個人負擔能力。以「綠悠雅苑」為例,假設買家屬於最高家庭總收入每月4萬元及購買最貴單位515萬元計,並以八成按揭、2.4厘息及25年還款期計算,每月供款為18,276港元,佔收入約四成半。然而,假設銀行加息三厘,供款以5.4厘息計算,每月供款就達至25,055港元,佔收入的六成二,表示經已超過壓力測試所要求低於六成的規定。而假如買家想維持債務供款比率不超入息一半的準則,按照壓力測試的利率計算,買家便要付出高達三成七的首期,約190萬港元。這個數目對一般家庭來說,可算是較重的負擔。

筆者一直認為,置業是人生的重要決定,不但要預先計劃,更要量力而為。買家除了要充分考慮自己的負擔能力,亦要密切留意政府及銀行的政策動向,否則「置業」最終變成了負累,「安居」就更加談不上了。而眼見政府推出的「辣招」一項比一項廣,一項比一項深,政府對調整過高樓價的決心,我們絕對不可忽視!

 

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