星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2013.04.09


樓市「辣招」效應

供求失衡導致近兩年住宅價格如脫韁野馬,2012年整體樓價比1997年高峰期超出不少於20%。眾所周知,要長遠穩定樓市,必須從供應方面着手。

但增加供應非短時間能做到,因此新政府上任後的政策方向,是先從管理需求出發,包括徵收買家印花稅,亦有推出被指為「秘密武器」的「港人港地」政策。不過,現時推出地皮數目有限,「港人港地」對穩定樓市的成效如何,仍是未知之數。

相對來說,「買家印花稅」、「額外印花稅」以及剛「滿月」的「雙倍印花稅」,對樓市就更具威力,可算是一劑重藥。各項印花稅不僅增加短期投資者成本,亦令買家不敢再貿然入市。本來需求下降,樓價理應回落,但觀乎最近一年情況,樓價並無顯著回落,似乎未達預期效果。歸根究柢,就是因為連串「辣招」,一方面令買家數目減少,但同時亦降低市場供應。

細心分析,一○年底政府首次推出「額外印花稅」時,其實已可預見此種「辣招」的成效。當時規定兩年內轉售物業須繳納特別印花稅,令短期物業轉手情況大減,造成放盤數量大幅下跌。而最新的「特別印花稅」將轉手年限延長至三十六個月,自然會進一步影響放盤數量。因此,當買樓需求與單位供應都同時下跌時,意味着成交量亦會維持低水平,樓價調整幅度就不會明顯。

至於針對外地買家的「買家印花稅」,亦帶來不少副作用。由於「買家印花稅」增加以公司名義購買物業的成本,其中貴價樓的成本升幅高達23%,使到公司買家購買舊樓重建的意欲大幅降低,間接影響私樓重建工作。

一般而言,收購舊樓重建是通過兩種方式進行,一是發展商直接以公司名義收購物業;二是委託專門以收購重建物業為業務的代理進行收購。但據估計,「買家印花稅」令收購成本增加約四分之一,大大降低私人發展商收購重建的意欲。據了解,目前「買家印花稅」已幾乎令市場上的私樓收購活動完全停頓,結果拖慢了市區重建,影響日後單位供應數量,與「辣招」原意可謂背道而馳!

因此,政府必須明白,「辣招」只能作為權宜之計,不應是長時間的政策,否則將會扭曲巿場運作。反觀最近銀行調高按揭利率,已即時令部份地產商及賣家調低叫價,可見按息對樓價影響更為直接。所以,要令樓價回落,從這方面着手,成效或會更加顯著。

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