星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2013.06.18


「港人港地」成效尚待觀察

在限量、限出售對象及設計佈局等諸多條款下,首兩幅位於啟德的「港人港地」招標反應理想,最終由中資的中海外(00688)以45.4 億元奪得,兩幅地皮可建不少於1145伙,但對於現時供求失衡情況嚴重的樓市來說,相信不會有太大的紓緩作用。

在諸多限制的情況下,啟德「港人港地」仍受發展商歡迎,成交價亦高於巿場預測,估計主要是歸功於啟德地區的「天時地利」:前有郵輪碼頭,後有沙中線,交通貫穿南北,旅遊及休閒中心一應俱全,亦有「環保城」、「無煙城」等規劃概念,因此無論是市民或是發展商,對這個區域的都有先入為主的好印象。 能成功奪標很可能是因為中海外擁有建築工程分公司,令她們更能掌控建築造價,在決定利潤空間時亦有較大的主動權。

但有聲音質疑以此次成交呎價計算,日後加上建築費,實用面積平均呎價成本估計會超過一萬元,並不符合「港人港地」協助港人置業的原意。對此,筆者認為單位售價最終取決於當時的市場環境,如遇上市道欠佳,單位亦難免要割價求售,賒本出售的例子亦屢見不鮮,馬灣樓盤及維景花園就是實例。這兩幅啟德「港人港地」所興建的單位,預計二至三年後才能推出市場,屆時巿況會否有大改變,仍屬未知之數,發展商本身亦承受著投資風險。

亦有意見指出,「港人港地」以港人優先原則,那麼現時租金高昂,應否將計劃概念延伸至房屋租賃市場? 但筆者認為,要分辨簽約與實際入住單位的租客,在執行上存在很大困難,因此這建議並不可行。

「港人港地」作為新政府房屋政策的一大重點,以回應廣大香港市民的置業訴求,減少外來買家與港人的競爭,在現時供求失衡的情況下,優先照顧港人的置業需要是理所應當的。理論上,本港樓市少了外來買家這一個「樓價助推器」,樓市應回復穩定,但由於計劃現時仍處於初期階段,供應有限,對市場影響始終有限。

再者,有興趣或需要置業的人,仍以港人佔大多數,外來買家估計只佔約一成。因此「港人港地」的象徵意義,絕對比實際意義大。筆者認為,要從根本上解決供求矛盾,還須在供應上面多做功夫,畢竟這些非常時期的非常措施,都只能為政府於落實增加供應方法前多爭取時間,至於「港人港地」成效如何,恐怕還需待留待時間驗證。

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