星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2013.07.09


延長私樓樓花預售期效果成疑

政府日前宣佈延長私人住宅樓花預售期至三十個月,無論對有意置業的市民或者是發展商來說,都意味著多了選擇的機會。但新政策能否提高新樓供應量,其實還需多方面配合,因此筆者認為短期內私樓供應數字未必會有顯著提升。

一般而言,基於現行審批程序煩多,一個中小型項目的發展週期大約要四到五年,大型項目花時更長。將私樓預售期延長至三十個月,代表發展商提交申請的時間會提前,但問題是有關申請能否及時獲得批准呢?過去樓花申請如能在一年內獲批,已算非常幸運。聽說近年有關政府部門已大大提升效率,有個別發展項目半年後便獲批,但這情況能否持續,仍屬未知之數。另外,條例規定發展商於申請前,項目工程進度必需達到一定階段,包括已完成地基工程等,政府才會作考慮。既然工程須時,提交預售樓花申請就不可能太早。再者,現時地政總署審核發展圖則時,並沒有法定時限,往往超過一年亦未能完成,因此要在樓盤落成前三十個月前獲准銷售樓花,在實際層面其實並不容易做到。

由此可見,如果希望通過延長預售樓花期來增加私樓供應,關鍵是要提高地政總署等部門審批發展項目的效率,否則「樽頸」未消,又何來增加「流量」?

對發展商而言,尤其對於中小型公司,提早售賣樓花最大的得益是可以增加現金流,減少風險。不過在實際賣樓時,除了要等待審批,發展商仍要按公司的整體發展方向,包括充分考慮財政狀況、利息支出以及後市情況等因素後,才會做出推售樓花的決定。如果發展商認為後市有風險,自然會加大預售樓花以及推售的力度;相反認為後市仍有上升空間的話,就會減少推盤。因此,私樓樓花的實際供應量很大程度建基於發展商對後市的判斷。

對有意置業的市民來說,延長樓花期令他們有更多選擇,但對於有迫切住屋需要的市民,根本就沒有幫助!而對於想換樓的市民,因為可獲豁免雙倍印花稅的期限就只有半年,意味著他們需要短期完成換樓,在新居未交付使用的兩年多時間內,大概只能靠租樓解決居住問題;否則就只能無奈地繳付雙倍印花稅。因此延長樓花期而增加的單位,對這批人換樓人士並沒有太大的吸引力。

總而言之,延長私樓樓花預售期可增加彈性,但仍需政府與發展商在申請及審批過程中相互配合,才能增加單位供應量,為置業人士提供更多選擇。

 

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