星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2013.07.23


新界東北發展下的農地

新界東北發展加強版方案出爐以來,除了發展密度及居住人口外,農地運用及農業發展亦是需要關注的問題。與以往的新市鎮規劃發展不同,新界東北發展計劃將大面積土地作農業用途,這些土地未來的發展與使用,不僅關係到務農人士以及土地擁有者的利益,亦關乎著到當區農業的發展。

長期以來發展商購入農地,是希望於地區尚未發展時期以較低價購入,等待日後發展時向政府申請更改土地用途,補回地價再作住宅或商業用途發展。然而,新界東北發展規劃出爐後,因有大片土地劃作農業用途,這意味著在可見的將來,該地域的農地都無法更改用途,亦無法再作其它發展。

政府新界東北新發展區計劃提交的文件中提到,古洞南一帶有約103公頃具潛力復耕的農地,將規劃作農業用途,其中約34公頃現為休耕農地,然而僅約5公頃為政府土地,比例不足七分之一,這就引申出以下幾個問題。

首先對於務農人士而言,大部分土地在私人業主包括發展商手中,他們都並非從事農業,因此在商言商,務農租戶很可能需要負擔較高的租金,及接受較短的租期。

對於擁有農地的發展商而言,以往購入農地是爲了日後發展,但現實情況是該區域土地無法用作農業以外的用途,因此亦面臨兩難局面。

雖然有意見希望政府收回該區域劃作農業用途的私人土地,但這亦缺乏理據支持。事實上,政府徵收土地的前題,是要以社會整體利益為出發點,例如用作修建公路或橋樑等公共設施。如果收回發展商擁有的農地,再轉售或轉租給務農人士,如此做法亦有欠公允。

雖然政府表示會主動接觸土地業權人,為有意購買或租用農地的農戶作復耕配對,但從實際操作角度來看,這並非易事。筆者認為,如果政府真的有心推廣農業,可考慮向沒有計劃從事務農工作的土地擁有人租用其持有的農地,並就整片農地作全面計劃,就水源,耕種等做好安排,再分租給務農人士,協助當地農業產業發展。相信有關業主亦不想見到一大片農地繼續荒廢而無任何收益,而對於務農人來說,向政府租用農地,不僅可以確保租金較合理,又可以增加租期,有利於進行長遠部署。

筆者一直認為,既然土地已規劃作農業用途,就應地盡其用,特別是在現時土地資源緊拙,政府更應小心計劃,善用每一呎土地,尋求多贏方案,新界東北的發展亦應如此。

 

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