星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2013.08.13


港鐵是地產公司?

多年來,港鐵為香港市民提供了既環保又便捷的集體運輸交通服務。而在鐵路建造、營運以至管理方面亦有很高的水準,深受各方讚譽,因此在過去數年,港鐵亦有為不同國家及地區提供顧問服務。除了運輸範疇,港鐵旗下的地產項目也備受關注,日前港鐵與天津市地鐵集團,共同取得了天津地鐵六號綫北運河站上蓋物業發展的土地使用權,港鐵將佔百分之四十九權益,成為港鐵在內地的最新地產發展項目。

在香港,港鐵一直透過以地鐵上蓋商場及住宅發展地產項目進行融資,再以出售物業的收入償還貸款,以應付建造鐵路的龐大開支。港鐵之所以能夠在香港取得成功以及維持高盈利,亦離不開「地利」,當中最重要是港府過去一直都是以傾斜的政策,將地鐵站上蓋或其附近土地發展權益,無需經過競投而直接批予港鐵。

多個地產發展專家都一致認為,港鐵熟悉鐵路運輸與上蓋物業發展的模式,操作效率自然比其他人優勝。再者,受惠於交通便利,鐵路上蓋的商場和住宅物業一直受到市民追捧,造價亦較其他同區域的樓盤高。同時為了降低風險承擔,港鐵多年來在發展鐵路上蓋項目時,在選擇與其他發展商合作時,都會要求發展商負責所有發展風險。但發展商因感到地鐵上蓋發展項目有不少優勢,因此在經濟情況不太壞時,即使港鐵提出的條件較苛刻,亦會樂於參與。

港鐵過去多年的高盈利與旗下地產項目發展密不可分,但有見本港地鐵上蓋項目有限,政府亦會減少直接將發展項目直接批與港鐵。為了保持盈利増長,港鐵近年勇於北上尋找更多機會,剛投得的天津發展項目便是其中例子。據報導,港鐵預料這項總建築面積為約二十八萬平方米的項目,將會為公司帶來可觀利潤。

無可否認,過去多年港鐵的地產項目盈利水平高,具有很大的吸引力。但要知道回報高,風險自然不少,地產發展與經濟周期密不可分。如港鐵對地產投資的依賴越高,如經濟易轉,會引申不少問題,而港府作為大股東,屆時亦要承擔及負責其風險與損失!

港鐵作為香港主要公共交通機構,實不應忽視本身主要業務,對民生亦需關注。港鐵幾乎每次都會以建築及運營成本上升,或要對小股東負責為由,在有大幅盈利下亦年年加價,試問巿民怎能接受?既然現階段港鐵不肯妥協,筆者認為政府作為大股東,又收取了巨大派息,實在應該以部份盈利補貼票價,以減少市民的生活壓力。長遠而言,為更有效執行交通政策,大家應小心考慮港鐵應否變回由港府全資擁有,而非繼續作為上巿企業。

 

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