星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2013.12.17


發展的掣肘

受毗鄰濕地公園及建築成本上漲等因素影響,房協日前決定終止天水圍長者屋發展項目。外界原本預期計劃能為帶動天水圍區就業,為該區増添一點經濟動力,以協助天水圍擺脫「悲情城市」的形象,現在看來要另尋代替辦法了。

政府零八年通過以換地形式撥出毗鄰天水圍濕地公園一一五區地皮予房協,發展綜合長者社區計劃,預計可提供一千個單位。除了提供長者住屋外,亦會附設消閒康樂、健體、康體設施,更會在旁興建酒店、復康中心、託兒中心等社區設施,預料2016年建成,耗資46億元。

土地發展往往受周邊環境影響,儘管房協早於前年開始勘探工程,規劃圖亦獲城規會通過,但由於項目鄰近濕地公園,由規劃至工程設計都受限制、花費時間較長,加上建築成本較原來預算增加逾倍,房協經最新估算後認為不符成本效益,故決定將地皮交還政府作其它發展。

政府與房協希望借發展長者屋以抹去天水圍「悲情」形象的出發點雖好,但此次項目確實存在不少掣肘,以致難以落實。首先,毗鄰濕地公園的現實已為發展帶來限制,不論是增建緩衝帶、地基工程都不可發出噪音和震動,以及對建築材料的要求亦會較高,例如玻璃不可太過反光等,都相應增加了審批時間,因此至今批地程序仍未完成,為免泥足深陷,房協此時抽身亦可理解;其次,天水圍現以公營房屋為主,距離市區較遠,雖然優美的環境適合長者養老,但發展長者屋亦應該引入「長幼共融」概念,而不是讓長者有「與世隔絕」之感。

現時有意見認為,該地皮應改作發展公營房屋,以緩解基層市民上樓難的困境;亦有意見指近年私營房屋供應較少,故應將地皮用作興建私樓。但事實上,無論作公營或私營發展,都仍受限於位處濕地公園旁的地理位置,無法進行高密度發展。

再者,在該地興建公屋,對於改善區內就業環境毫無助益,甚至會增加悲情指數;由於地皮位置偏遠,對發展商來說亦難免會擔心無法收回成本,發展私樓或作其它商業用途的誘因也不會大。以房協為例子,當時房協並沒有要求政府用補貼土地價格形式撥地,並同意以市場價格來支付地價。但由於該項目為出租給長者的單位,所以在評估地價時會低於以一般以勾地方式出售的土地價錢。即使有了這種優惠,房協仍表示不符合成本效益,可想而知對其他發展商就更是無利可圖了。既然如此,筆者認為不如在該地皮興建與濕地有關的設施,例如是濕地研究中心、研究候鳥習性或植物等,商業成份減少,或者更為可行。

 

 

 

 

 

 

 

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