星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2014.03.25


補地價仲裁須清晰指引

仲裁機制是尋求迅速解決糾紛的途徑之一,政府提出引入「補地價仲裁先導計劃」,本意亦屬如此,但要成功達標不少細節必須釐清。

香港的土地發展受到契約約束,對項目的高度、用途、密度等均有不少規限。隨著時代改變,當初的一些規限可能變得不合時宜,若土地業主尋求「地盡其用」,當中可能涉及改變土地用途及契約修訂。地政總署在處理更改地契條約申請時,以香港的整體利益為出發點,計算契約條款更改過後土地價值的增加,超出的部份則由土地業主補給政府,俗稱「補地價」。而由於「補地價」數目的多少直接影響土地持有人與政府間的利益,而其中亦涉及專業及技術問題,因此很多時雙方難以在短時間內達成共識;再加上,補地價的多少是根據最新市場情況而訂定,一旦時間超過一般政府接受的時限,補地價金額就需要重新計算,因此審批時間往往因雙方爭拗而不斷被拖長,導致土地發展進程亦因而拖慢,影響了社會利益甚至政策的執行。

政府引入仲裁機制,目的是要令地政總署及申請人加快達成補地價協議,以獨立第三者的方式釐定補地價水平,讓土地發展可盡快落實。根據現時補地價上訴的程序,由申請上訴至地政總署提出新補地價金額一般需要四至九個月,同時亦未必能達成協議;因此,要加快補地價的程序,筆者認為政府須規定仲裁期時限,確保新機制下的程序能在更短的時間內完成。

再者,有沒有足夠合乎資格仲裁員亦是仲裁計劃能否成功的關鍵。補地價程序涉及眾多技術問題,而有在本港擁有估值及補地價經驗的仲裁員人士不多,再加上社會現時整體氣氛較為負面,恐怕難以短時間內吸引到有相關資歷人才加入作仲裁人員。另外,政府亦須留意「延後利益」問題,若仲裁人員與有關申請人及有關集團存有商業利益,很容易便會令公眾認為存在偏頗,甚至被扣上官商勾結的批評。再加上有估值及補地價經驗的測量師一般與大型發展商都有商業關係,更容易讓合乎資格的仲裁人員為避嫌而卻步,結果是減低可供選擇的仲裁員人數。因此,筆者認為政府在「延後利益」這一環節須作出界定,例如規定禁制期限,以清晰的政策來確立公眾對新機制的信任。

政府引入仲裁機制是希望加快補地價程序,在最短時間內將爭議解決,因此先導計劃中必須有清晰條文和指引,亦要認真考慮如何令申請人與政府雙方都必須遵循仲裁結果。

 

 

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