星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2014.04.08


西九文化區的經濟效益

西九文化區(「西九」)是香港歷來最大型的文化建設項目,坐落香港市區中心地帶,面臨維港,地段價值高昂。過去十多年,關於西九文化區的種種,無論是發展模式、招標安排,以及西九管理局行政總裁人選等,都引起了社會的廣泛討論。近期,西九申請更改發展密度亦引發熱議。西九管理局建議把西九文化區的總樓面面積增加15%,並放寬部分分區的建築物高度限制。這改動將會令西九地價上升,但難免亦令人懷疑,究竟西九之前的規劃有無考慮到經濟效益呢?

從兩年前戲曲中心第一期的設計評審,已可看出西九規劃並未充分考慮到日後經濟效益的重要性。最明顯的例子是在評審中,「成本效益/經濟效益」包括日後維修保養所佔的比重僅有百分之十。筆者當時已指出設計美感、功能效用固然重要,但一項優秀的設計,除了外觀,亦需平衡建築成本及日後的維修保養開支,才算是物有所值。而西九在建築造價上升的同時,整個西九的地價其實同樣在提升,因此,除了保持區內的文化藝術氣氛外,亦須考慮項目的經濟效益,才能可持續發展,達至地盡其用。

一個項目的成功與否,不僅需要好的設計,安全的環境,亦需要可行的發展計劃,包括項目建造次序的先後,妥善的財務負擔安排,合理的回報以及日後營運費用等各方面的考慮。然而,由於缺乏重視這些範疇的專才,西九管理局這方面的表現總給人強差人意的印象。

今次西九管理局申請放寬發展密度,是否意圖增加收入以解決西九文化區計劃的超支問題?政府在回應時否認這一說法。政府表示,增加總樓面面積的主要目的是提供更多文化藝術設施以支援西九文化區的核心藝術場地,而不是為了提高西九管理局的收入。政府早前為提供216億元一筆過撥款予西九管理局推行西九計劃時提交的文件指出,出售當區酒店,辦公室及住宅用地所得的收入將屬政府一般收入,並不能指定用於西九計劃。這是否表示隨著日後建築成本上漲,西九的造價若不斷超出預算,就仍須依靠公帑支付,而非靠自身的經濟收益支持?

經過多年的規劃與討論,涉及公幣數以百億計,西九日後如何發揮其效用,成為國際級的文化區,同樣也要考慮如何才能吸引足夠的訪客,令推廣文化藝術的同時亦能有充足的財政收入,持續發展經營,這是西九管理局必須切實關注及處理的問題。

 

 

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