星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2014.07.01


檢討需求主導計劃

目前全港約有近萬幢樓齡達40年或以上的私人樓宇,並將會按年遞增約600幢。不少舊樓居住環境欠佳,亦有安全隱患。由於大部分舊樓業權都較為分散,過往單靠私人發展商收購重建,改善居住環境,速度和效率自然差強人意,因此市區更新和活化的責任便落在市區重建局的身上。為減少被指強搶小業主私人產權,市區重建局自二○一一年推出需求主導重建先導計劃,希望為市區更新提供一劑「良藥」。可惜的是,雖然政府早年注資了一百億元,亦以豁免補地價形式批地予市建局,但面對龐大的舊樓市場及慷慨的收購賠償,市建局顯得有心無力。

需求主導計劃推出三年以來,只有7個成功上馬的項目,而每個均虧損達1 至2 億元;2013/14年度市區重建局更五年來首次錄得虧損,數額高達23億元。面臨市區舊樓的數量以及財政壓力不斷增加,市建局實在有必要重新檢討有關計劃,考慮如何達至自負盈虧同時亦可使更新市區的責任能夠持續。

市建局表示出現虧損的主要原因是由於不少項目發展潛力不多,地盤面積小,難以增加地積比率,提升單位供應;另外現時樓價仍處高位,收購價平均每呎近1萬元;加上建築成本上升,而重建時亦要預留空間予社區設施或作綠化地帶,這都影響重建的商業效益。

儘管如此,市建局的工作仍面對不少質疑。以同區七年賠償承諾為例,不少業主仍然認為收購價錢過低。收購價是否合理,筆者認為有不同的標準。與一般發展商的收購價相比,市建局參與的收購,居民可獲得的賠償一般相對較高;但如果與當區重建後的新樓價格相比,收購價則往往有一段的距離。因此有不少受影響的小業主均要求可以分享重建帶來的利潤。但是小業主又是否願意承擔市場的風險呢?若將賠償金額投資在重建後的新樓,樓價若上升意味著賠償金額提升;但若市場易轉,小業主又是否能接受導致的損失,令賠償減少呢?另一方面,若業主仍認為七年樓齡的賠償少,要求當區重置,對其它仍未重建的舊樓業主是否公道?這都需要社會進行討論。

對於有議員指責市建局重建項目破壞當區原有文化風貌,筆者認為,推進市區更新是市區重建局的工作目標之一,而且關鍵是居民的生活環境能否得到改善、經濟活動能力能否增加。對於如何平衡發展與保育,雖然筆者讚成市建局應盡量保留當地原有風貌,但從另一角度看,保留舊貌是否會窒礙環境改善,而集體回憶對於新一代的居民來說,是否有著同樣的含義呢?

 

 

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