星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2014.07.08


房委會的財政壓力

近年來公屋在規劃、設施、綠化、環保等多方面取得飛躍式進步,公屋輪候冊人數亦持續創新高;與此同時,房屋委員會(「房委會」)所承受的財政壓力則越來越大,如何保持「自負盈虧」是目前的重大難題。


房委會是政府興建公屋的執行機構,當年由政府分拆獨立,目的是要公屋發展「自負盈虧」;早期,房委會採取興建居屋出售以資助公屋的建造及管理維修的辦法,政府負責免費提供土地,而通過銷售居屋、收取公屋租金以及公屋商場租金令房委會達至「自負盈虧」的目標。直至零三年因房地產市場低迷而停建停售居屋、停止賣地,導致房委會的財政壓力與日俱增,加上現時公屋需求大增而建築費飊升,因此房委會當年因分拆出售大部分零售和停車場設施予領匯以房地產基金形式上市所帶來約340億港元的現金收益,亦難以應付未來幾年因要加快建造公屋所需要的資金。


而領匯自二○○五年十一月上市後,商場通過重新設計及裝修,引入新租戶包括大型連鎖式商店等,從而令商場租金及價值不斷提升。但是由於當年房委會的分拆出售計劃並未考慮到公屋商場因引入商業運作模式後價值的提升,亦沒有像港鐵公司採取保留部分有巨大潛力的商場作長遠投資的策略,獲取持續且穩定的租金收入外,資産亦可不斷增値,導致失去商場租金這一可提供持續回報的资產。


長策會建議了10年提供28萬個公營房屋的指標,當中就有20萬個是公屋,比例超過百分之七十;而現時建築費不斷上漲,一個公屋單位的建築費平均巳高達八十多萬,再加上社會上對公屋的要求越來越高,設施亦不斷增加,導致建築費上升幅度更大,而租金及管理費的收入亦不夠支付管理維修的開銷。如採取過去出售居屋補貼公屋的模式,亦因居屋的建築費亦同樣在提升,且數量遠低於公屋,因此房委會未來的財政壓力將會日益繁重。


不少人都預計政府要向房委會注資,才能解決興建公屋的財政壓力,但這畢竟「治標不治本」。筆者認為,從改善居住的角度考慮,政府可否在公屋與居屋之間增設多一層住屋階梯,該住屋階梯收取較現時公屋更高的租金亦擁有更好的配套設施,讓有關住戶支付租金累積至一定數額後,再補交一筆款項後便能擁有有關單位。這樣一來,便可速使現時的公屋富戶可騰出公屋單位給更有需要的市民,自己亦可在可以享受到更好的居住環境,從而鼓勵市民向上流動。同時,政府亦可因加建公屋壓力減少而有更多資源增建居屋的數量,回應更多市民居住的需求外亦可增加房委會的收入,使房委會更容易達至「自付盈虧」持續運作。

 

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