星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2014.08.05


流標的啟示

長遠房屋策略諮詢報告將本港未來十年的公私營房屋總供應目標定為四十七萬個單位,以公私營房屋六比四的比例推算,意味政府需要確保平均每年有一萬八千八百伙私人樓宇單位推出市場。而眾所周知,增加土地發展提升房屋供應需時,因此政策推行最初五年的供應量不會有太大變化,政府要達到十年建屋的目標亦非易事。

上期專欄提到近期建議的新增發展土地房屋供應的建議面臨激烈的反對聲浪,令政府面對「搵地難」的局面;再加上過去半年,連同鐵路項目及政府賣地,本港已有多達三個大型住宅發展地皮流標,包括港鐵的天水圍天榮站項目、政府招標的大埔白石角科進路地皮,以及近日市建局的觀塘市中心重建計畫第二及三發展區項目。而觀塘市中心重建項目更成為市建局歷來首個流標項目,令一千七百伙住宅單位難產。三項流標造成多達四千伙住宅供應的缺口,為政府每年的私樓供應目標帶來更多變數,政府不可輕視。

發展商對前景不樂觀

在地產市場平穩時流標在香港並不常見,更何況是位置優越的項目,究竟問題出在何處?筆者認為,流標帶出的訊息,除了發展商對投資額大及複雜規模計畫愈趨審慎外,亦表明發展商對未來前景並不樂觀,因此即使面臨較佳發展項目亦傾向保守。

其次,政府近年致力增加住宅房屋供應,未來土地發展市場將有不少大中小項目應市,因此,發展商投地選擇亦會較多,導致投地策略亦愈趨保守。

流標對政府平均每年一萬八千八百伙私樓供應目標帶來打擊。另外如項目發展條款要求繁複,發展時間亦會較長,變相攤長投資時間,令成本及風險增加,賣樓時間延後,出價亦不會進取。

再者,由於項目涉及重建多項社區設施,增添了工程的複雜程度,而市建局又是否設定過多限制,從而導致招標條款欠缺彈性,影響回報?而項目已獲屋宇署批出建築圖則,局方亦計畫全部興建六百至八百方呎大單位,因此間隔改動亦欠彈性;而市建局為招標設定八十億的門檻,中標財團要負責興建交通交匯處、電力支站及垃圾站等設施,而項目內的商場亦要由中標財團興建,但將來的擁有權則歸市建局所有,變相減低了項目的吸引力,綜合這樣規限條件,如要因應市場變化作出適時調整,困難重重!

其實,無論是政府、港鐵公司,抑或是市建局在尋找合作夥伴時是否應考慮二者各司其職,取長補短,而非增設過多限制,最終導致流標或出價偏低呢?接二連三的流標事是否已表明現行招標安排及發展條款擬訂模式有改善空間呢?發展條款、限制令項目不能因應市場情況作出相關變通,導致再次陷入當年勾地表的困局?政府實應審慎以待。

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