星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2014.09.09


市區重建的可持續性

市建局歷來最大型的市區重建計劃,觀塘市中心第二、三期項目,在7月首度招標時因競投者出價未達至要求而流標。其後市建局修訂條款,最終在上月截標時接獲六份標書並成功批出,中標價據聞不足70億元,比7月招標時要求的80億為低。外界質疑為何在不足一個月內將接受門檻大幅調低;加上當年市建局收購該項目的支出也高達70億元,那是否代表市建局日後很大機會蝕本?

其實7月中該項目之所以流標,是因為招標條件與市場情況不符,再加上未來土地市場將有不少大中小型項目推售,發展商選擇較多,導致投地策略亦愈趨保守;而今次該項目成功批出,關鍵在於市建局修訂投標條款,包括撤銷80億元入場門檻、容許興建較細型單位,以及延長平台發展期限等,令項目更具發展彈性及反映最新市場情況。

市建局為何當初訂定的招標價格與市場有出入,本人相信一些機構、企業,包括政府或市建局,在考慮及訂定發展項目價格時,一般都會基於當前的市場成交個案來定價;而由於大型發展項目需時,發展商更需考慮項目出售及預計項目落成時的市場情況。因雙方各自考慮的因素比重有所不同,對「合理價」的判斷亦因而存在差異。筆者認為無論招標或是拍賣都是測試市場的有效方法,而今次六個集團的入標價已經反映了市場競爭實況,因此市建局調整投標條款及接受投標結果是恰當的。

至於市建局能否在這一項目上收回成本,還須視乎後市情況而定。雖然政府早年注資100億元,亦以豁免補地價形式批地予市建局,但在市況欠佳時,市建局收入難免會缺乏保證;以往市建局重建項目不少是依靠增加重建樓面面積來加大收入,但現時需要重建更新的樓宇,其現時發展的密度已很高,因此即使重建後可增加的樓面面積亦十分有限。2013/14年度市區重建局錄得五年來首次虧損,數額達23億元。面臨未來市區需要重建更新舊樓的數量以及財政壓力不斷增加,市建局如何達至自負盈虧,持續履行更新市區的責任將面臨不少挑戰及困難。

市建局在市區更新方面擔當重要角色,如未能解決其財政的可持續性,日後若無法運作,對香港居住問題亦將會造成重大影響。

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