星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2015.02.16


對檢討《建築物管理條例》的意見

隨著社會的進步,現行的《建築物管理條例》實在有需要因應時勢修改。民政事務總署於去年11月發表檢討《建築物管理條例》(第344章)的公眾諮詢文件,檢討範圍主要針對大型維修工程所引起的糾紛、在業主立案發團會議上委任代表文書的使用、公契經理人的委任及酬金等方面。筆者於去年12月及今年1月分別以工作小組及研討會的形式,聽取了業界對有關條例檢討的意見,綜合考慮後向當局提交了意見書。

就諮詢文件建議提高業主立案法團表決大型維修工程的門檻,以鼓勵業主參與討論及表決,當中包括業主出席率須由10%提高至20%,或獲得通過的表決份數由50%提高至75%,業界普遍對此建議有所保留。雖然有意見認為有關建議對小型屋苑及單幢式樓宇影響相對較微,但卻會令大型屋苑召開法團會議及表決重要議題增加了難度,因此有關修改並未能針對問題的癥結,反而會拖慢工程的議决,對保障小業主權益並無幫助。

政府若要實行提高門檻,必須先作周全考慮,否則無補於事。如當法團嘗試使用各種方法而無法成功召開會議時,為了讓重要事項得以及時討論及表決,可否考慮當出席業主人數未能達至20%而致使流會超過2次後,就應該容許出席會議的法定人數恢復至10%?而議決事項則均需親自投票或委任有效代表投票,票數過半才能獲得通過。


另外,諮詢文件建議降低終止公契經理人所需的份數門檻,由50%降至30%,讓法團及業主得以靈活地更換管理公司,對此業界及筆者亦有所保留。業界不贊成有關建議,除了因為擔心業主對經理人的評價可能存在分歧,調低門檻要求亦可能會引起業主間各執己見,既影響和諧,亦會造成管理不穩定。那麼可否考慮調整有關建議:若果有30%業主表示該公契經理人服務表現差劣,而要求撤換經理人,法團如沒有收到多於30%的其他業主反對,便可以通過終止該公契經理人。而在進行重新招標時,如獲不少於20%的業主同意,便應容許被終止的公契經理人重新入標讓業主揀選。


今次諮詢文件大部份的內容主要是針對大型維修工程。然而,筆者認為現時政府在處理相關問題及跟進時權責不清,亦欠缺配套,令市民求助無門,不法之徒有機可乘。即使政府現時提出修訂法例,但對杜絕非法圍標的問題,並沒有從執法及巡查方面做工夫,使人感到敷衍了事,逃避現實!當務之急是優化現有的資料庫,讓市民閱覽同類大廈的維修造價,提供免費專業意見,並應成立跨部門專責小組,綜合工程,投標,偵查,檢控等專家,處理大廈維修工程的非法行為。

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