星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2015.03.10


金管局新「辣招」是否有效

面對樓市有恢復熾熱的跡象,尤其是細價樓樓價飆升,政府再次出招為樓市「降溫」。金管局日前推出第七輪推出逆周期措施,主要針對物業按揭貸款,期望防範于未然,減少銀行借貸風險,提升本港金融體系的穩定性。


本輪措施包括:一,將七百萬元或以下物業按揭成數降至最高六成;二,第二套房按揭供款與入息比率上限一律變為四成;三,非自用或工商物業按揭供款與入息比率上限減至四成。然而,如果政府期望通過以上措施壓抑樓價,尤其是細價樓的升幅,筆者對其成效持保留態度。


一般而言,市民置業不外乎三個原因,一是期望改善居住環境;二是眼見樓價不斷上升,羊群心理以求保值;三是作為投資用途。但鑒於額外印花稅等「辣招」,短期炒賣已明顯大幅減少,因此現時市民置業大部分屬於作長缐投資或是基於剛性需求。然而現時不少長線投資者的按揭成數不會太高,因此金管局收緊物業按揭貸款,首當其衝則是有剛性需求的市民。這樣一來,有意置業的市民則會在資金有限的情況下,無奈選擇更細的單位、更偏遠的單位、更殘舊的單位,或是向家人朋友借錢以籌得首期。從發展商的角度而言,鑒於市況對細單位的需求不斷增加,則會相應興建更多細單位,導致市民越住越細,居住環境難以改善。


同時,亦有發展商因應政府新措施,推出新樓二按或甚至八成一按,當然息率會較高,買家買一手新樓,仍然可借貸八成甚至以上。在此情况下,二手市場的買家唯有轉投新樓市場,在需求增加下,導致一手樓樓價繼續上漲,而二手樓由於按揭成數問題,交投會暫趨淡靜。

總括而言,筆者認為在供應沒有顯著增加的情況下,本港的樓市問題在數年之內很難得到妥善解決。而在增加供應方面,鑒於本港可供發展土地十分有限,則需要社會在更改密度及土地用途方面作出取捨,以增加樓面面積。長遠而言,政府必須訂定人均居住面積及付擔比例的標準及目標,才是解決本港「置業難」問題的有效方法。

返回 BACK