星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2015.06.02


重建公務員合作社的掣肘(二)

全港現有二百三十八幢公務員建屋合作社樓宇,過去二十多年來,只有十一個成功進行重建,重建率不足5%,足以反映有關機制存在問題。政府早前建議由房協推出先導計劃,以「不虧蝕」為原則,收購及重建公務員合作社樓宇為資助房屋,但筆者認為該計劃如要取得成果,有需要優化。

不少意見認為房協提出重建計畫須得到百分百業主同意,門檻太高。政府回應時表示,公務員樓與私樓不同,即使降低門檻,但沒有相關法例,很難強行收樓,再加上目前很多合作社樓宇狀況並非太差,未必符合「強拍」的要求。然而,政府同時亦提及市建局的有關安排,讓公務員合作社樓宇業主在齊集持有 50%或以上業權份數的業主同意下,向市建局提交「促進者」服務申請,通過市建局協助業主齊集 80%或以上業權,聯合出售予私人發展商進行重建。既然如此,為何房協的有關準則不能增加一點彈性,不要強行100%的同意,以增加重建的可能性?

而對於房協以「不虧蝕」的原則試行計劃,房協會向政府繳付合作社業主於原地契下尚欠政府的三分之二土地補價,並以市價向業主收購其單位。站在審慎理財的角度,「不虧蝕」的前提無可厚非,但這是否令到計劃推行的可行性大大降低呢?鑒於房協把公務員合作社地盤重建作「資助出售房屋」用途,政府在土地補價方面雖然只收取二分之一,但作為整體考慮,除在補地價方面提供優惠外,於計算地價時,能否一併減除因為收購重建所衍生的其它費用和時間,包括拆樓以及搬遷的費用和時間等,以減低房協的成本。

另外,作為先導計劃,在推行的初期,房協可挑選適合的合作社樓宇重建作「資助出售房屋」用途,但長遠而言,不同地區合作社樓宇的重建潛力不同,不應強制所有地段的樓宇重建作「資助出售房屋」,例如有部分公務員合作社樓宇分佈港島昂貴住宅地段,例如薄扶林、北角寶馬山及太古等,若發展資助房屋則未必適合。

以往,發展商如要收購公務員合作社,由於耗時長久以及兩次補價數額不明朗等因素導致發展商對收購合作社項目重建的興趣不大。針對這一情況,政府要求地政總署整合現行工序,容許有意向合作社樓宇業主進行收購重建的發展商,在合作社樓宇業主的授權下,向地政總署提出修訂地契申請時,同時提供合作社樓宇業主尚欠政府的三分之二土地補價及修訂地契條款增加發展樓面所須補價的金額,方便他們評估有關的重建方案的商業考量。筆者樂見這一改善,相信可以減少收購時的不明朗因素,促進重建的可能性,但這亦會令到有關部門的工作量增加,希望政府在有需要時可適時增加人手,以便配合。

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