星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2015.07.21


加快「綜合發展區」發展步伐

本港現時面臨可供發展土地不足的困境,但筆者關注到有部分可供發展的土地並未得到善用,其中包括「綜合發展區」(Comprehensive Development Area,CDA)。有測量業從業員向本人反映,不少規劃作「綜合發展區」的土地因須先整合業權才可向城規會就發展項目提交發展藍圖申請發展。然而不少有關土地因業權分散,業權整合的工作往往需時甚久,因而拖慢了土地發展的進程及提供房屋供應的速度。

政府在回覆筆者近日在立法會的質詢時稱,截至今年三月底,全港共有一百二十一幅用地規劃作「綜合發展區」三年或以上的土地,涉及面積約六百八十六公頃,當中已獲核准總綱發展藍圖的有七十一幅,而仍未獲核准總綱發展藍圖的則有五十幅。在七十一幅獲批的「綜合發展區」中,十八幅已建成或使用,但除此之外,仍有相當大面積的土地遭到閒置甚至浪費。以區域劃分,元朗區的綜合發展區用地數量最多,達三十一幅;資料顯示,元朗有多幅位於洪水橋發展區的用地,規劃作綜合發展區逾二十年,發展大綱圖仍未能批出,令有關土地閒置。

政府於一九七六年開始把「綜合發展區」地帶納入分區計劃大綱圖內,希望通過整合零散細小發展,整體規劃發展增加土地使用效率,促進市區重整,減少互不協調,以及不符合規劃意向的建築。與其他規劃用途不同,「綜合發展區」內的發展都需要先作出規劃申請,並提交總綱發展藍圖;另外,整個「綜合發展區」地帶內的土地必須統一發展。但這樣的規定,便令推行計劃時障礙重重。要提交總綱發展藍圖,申請人須從多方面進行評估,包括交通、環境及土地發展等,相關的前期設計成本因而提高。

規劃為「綜合發展區」內的土地、物業業權不一定是統一的,然而,只要其中一個業主不同意重建,已足以拉倒整個區的重建計劃,導致其他土地亦未能進行發展。另外,綜合發展規劃往往涉及大片土地,發展需要龐大資源,中小企業實難參與。筆者認為,政府制定及批准總綱發展藍圖時,應該先詳細了解區內的業權分佈,如果統一發展問題太大,可考慮放棄有關綜合發展區規劃,或縮小其範圍,以增加重建計劃的成功機會,否則良好的規劃願望不能實現外,亦令發展原地踏步。

在現今可供發展土地嚴重缺乏之下,政府實應重新檢視現有規劃作「綜合發展區」的土地,研究如何加快及配合有關土地重建發展的步伐,從而增加住宅單位的供應,滿足市民住房殷切的需求。

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