星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2015.09.22


土地與房屋供應問題

近年,本港面臨土地與房屋供應緊缺的困境,公屋輪候冊人數已突破二十八萬,更有逾二十萬人蝸居於環境惡劣、安全堪憂的劏房;而房屋作爲市民生活的必需品,一向都是我們最爲關注的社會民生議題,解決有關問題也是本屆政府施政的重中之重。政府曾表示本港現時缺乏可供發展土地,而社會上卻有聲音認爲不少土地遭到閒置,未得到善用,雙方各有不同看法,究竟香港現時的土地房屋問題的根源爲何,又該如何紓緩解決呢?

回顧本港資助房屋歷史,由昔日的寮屋、臨時,七層徙置區到井字型公屋以至現時公屋,再加上居屋和夾屋,多年來無論設計、設施以至数別、數量都確實有了很大的改變。時至今日,市民有瓦遮頭是沒有問題了,但近年居住質素卻仍未有顯著改善,不少基層市民甚至有愈住愈細的趨勢,這皆是因爲多年來政府對於房屋供應的目標不夠清晰,尤其是私營房屋,以致房屋問題一直得不到應有的改善。公營房屋方面,政府雖則有較爲清晰的目標,例如三年上樓的承諾,人均居住面積最低標準、租金支出佔家庭收入等,但因為公、私營房屋是互動相互影響的,若單著眼公營房屋標準,效果往往是差強人意的!正如因近年公屋各方面條件都不斷改善,以致公屋輪候冊年年創新高。反觀私營房屋,一向由市場主導,市民的居住環境及面積均由市場決定,政府甚少干預,以致市民置業難。然而,鑑於房屋問題已積累多年,在長遠房屋策略中,亦只能先增加單位數量而未能加大單位的面積,相信若要令市民的居住質素有顯著提升,政府任重而道遠!

面對現時土地和房屋的供應問題及市民的期望,筆者認爲政府有必要就未來房屋供應數量及平均面積要訂定清晰、客觀和科學的標準,從而訂立土地的供應量,以量化為改善市民居住和生活質素所需。當然,這一標準水平和如何制訂及達標的時間表,仍有討論空間,同時訂立了指標,亦需要因應環境和條件,適時檢討及調整,以達到最好的效果。

另外,公屋之所以如此受歡迎,主要原因是有關租金佔住戶的入息水平比租住私人大大為低,而政府對於私人住宅住戶的住屋開支佔住戶入息比例並沒有訂定客觀標準,因此難以第一時間按樓價的變化和一般市民的負擔能力,實施相應措施政策加以調整,否則一般市民的住屋負擔不斷加重,影響生活質素,亦將引致對政府不滿。

當然,要改善市民居住環境,降低其住屋開支佔入息的比例,關鍵是要有足夠的土地供應,下期筆者將從短、中、長期角度分析。

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