星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2015.11.17


願景與現實

香港樓價貴絕全球,平均每個家庭「不吃不喝不使」超過十五年,方可買得一個居住單位。「團結香港基金」近日發表首份研究報告提出冀望將來八成港人能擁有自置居所,願景無疑十分美好,但從現實層面而言,又能否有機會達到呢?

該研究報告建議推出「補貼置業計劃」,新建公營房屋不分公屋或居屋,全部可買可租,或者先租後買,以低至半價售予申請者。然而,這些新建公營房屋的標準爲何呢?回顧本港住屋階梯,公屋、居屋、夾屋以及私樓無論在建造、設計、單位面積及用料、設施方面都有不同的標準,目的是讓市民的居住環境有向上流的空間;但如若公營房屋不分公屋或居屋,租住皆可,縱然租金可以有些分別,但又如何能讓市民的居住環境得到改善呢?由租轉買金錢付出了,但居住單位不變,居住環境、面積等並沒改善,吸引力自然大減!另外,公屋、居屋標是否如現時有所分別,又或是劃一呢?如何協市民在置業階梯向上流呢?

再者,筆者向來不認同出售公屋,因為除非社會對公屋的需求減少,否則出售一個單位便需要再建一個單位來補充。而事實上,公屋輪候冊人數年年創新高,現時已逼近三十萬大關,顯示社會的公屋的需求量十分之大,若此時出售公屋,則會令到更多輪候公屋的市民上樓無望,是否對症下藥呢?更有效的做法是否應研究如何加快公屋流轉呢?況且政府過去出售公屋亦帶來不少管理問題,由於同一棟樓內存在出租以及已出售的公屋,當維修保養需要額外費用時,政府不再承擔已出售公屋的部分,需由業主自行支付,這自然引起不同的考量,爭議機會大大增加。

另外,在建議計劃下,日後轉讓單位時需要補地價鎖定於其買入時的水平,不會隨市價調整,雖然這可以保障買家的利益,但前提是政府必須認同房屋是市民生活的必需品,政府有責任協助所有有需要的市民置業。如是現時政府是否同意如新加波相若的房屋政策以我們是否又能提供足夠的房屋單位呢?否則單靠資助,僧多粥少,反而成爲推高樓價的助力,當初「白居二」計劃便是一個例子。

報告指出,44萬個居屋單位中,已補地價只佔22%,反映補地價政策缺乏市民支持。「補貼置業計劃」雖提供誘因解決補地價問題,希望加快居屋單位流轉,但如果現時居住在居屋的市民根本沒有能力購買私樓,出售居屋單位後,他們的居住問題又如何解決?另外,筆者認為有關措施縦然增加居屋流入私人市場的數量,但這只是短期的情況,對改善市民居住環境幫助不大,長遠仍需通過增加新建單位;而若社會對居屋仍有需求,則需要新建的居屋單位自然需要額外增加,以彌補流入私人市場單位的空缺。

八成港人能擁有自置居所的願景不僅需要政府的政策協助,最重要的是土地及房屋供應能否跟得上,否則一切皆是空談;除此之外,要解決市民的居住問題,仍需優化現時的住屋階梯,針對不同能力及需求的市民,提供最適合的協助,冀能改善市民居住的環境。

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