星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2016.01.26


加快土地發展效率

本港缺乏可供發展土地,而政府亦承認現時可以落實的土地供應仍未能滿足未來十年房屋供應目標所需的28萬個單位。政府多方面致力增加可發展土地供應,但市區有多幅規劃為「綜合發展區」用地一直被閒置,實在應研究如何加快及配合有關土地重建發展的步伐,從而增加住宅單位的供應,滿足市民住房殷切的需求的同時,亦能減輕搵地難的壓力。
 
近日,香港大學一項研究統計1990 年至2014 年間146 個劃作「綜合發展區」住宅項目,發現僅65個完工,佔整體45%,推算近10 萬個單位被「凍結」,其中油塘「綜合發展區」項目計劃達17 年仍未發展。在65 個已竣工的「綜合發展區」住宅項目中,發展商由取得首次規劃許可至完工,平均需時8年,最長一個項目更需時17年。若從土地面積計算,研究團隊發現,過去25年被劃作「綜合發展區」的項目,包括所有住宅及非住宅項目的土地多達724公頃,當中完工的只有278公頃,餘下446公頃拖延多年仍未發展,最長一個項目已拖延達23年仍然未發展,推算若將該446公頃全數用作興建住宅,以每公頃容納1000 人的低密度發展計算,估計最少容納45萬人,相等於一個沙田新市鎮。
 
「綜合發展區」的原意是希望整合細小地盤,以發揮最大社區效益,但實際上可能是「弄巧反拙」,實施發展變得遙遙無期。不少規劃為「綜合發展區」的土地,其物業業權都較爲分散,並不統一,只要其中一小撮業主不同意重建,已足以拉倒整個區的重建計劃,導致其他相關土地亦未能進行發展,如油塘東源街一帶工業用地,1998年被劃作單一綜合發展區,礙於業權分散難以統一發展,政府去年終決定拆細為5個綜合發展區,以加快重建速度。另外,綜合發展規劃往往會涉及大片土地,發展需要龐大資源,中小企業實難參與。筆者認為,政府制定及批准總綱發展藍圖時,應該先詳細了解區內的業權分佈,如果統一發展問題太大,可考慮放棄有關「綜合發展區」規劃,或縮小其範圍,以增加重建計劃的成功機會,否則良好的規劃願望不能實現外,亦令發展原地踏步。
 
同時筆者亦希望政府能研究如何簡化「綜合發展區」項目的城規程序,包括主動落區接觸社區及業權人,了解有關地皮尚未發展的原因,並多加協助解決有關問題,令珍貴土地資源能善加利用。而未來新發展區的規劃,亦應小心研究是否有實質需要規劃「綜合發展區」,加快有關土地的發展,回應需求。




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