星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2016.04.12


公衆利益與私人業權難兩全?(一)

天水圍「泥頭山」事件繼續發酵,引起社會對於公衆利益以及私人業權之間的探討。究其根源,是隨着城市不斷發展,政府的有關條例卻只是「小修小補」,未能與時俱進,導致出現條例與現實之間的「鴻溝」,並且加劇了土地業權人與政府之間的矛盾。

對於非法改變土地用途這一情況,在新界地區最爲常見,這與新界土地業權複雜以及歷史因素有很大關係。以城市規劃及建築物條例為例,它們早期的出現都是主要針對市區土地使用和發展的管理,而新界早期批出土地都是以集體官契的農地爲主,由於當時村民大多從事農業耕種,因此嚴重矛盾並未顯現。隨著香港經濟的高速發展,尤其是七十年代運輸貨櫃業蓬勃的發展,對貨倉需求大增,再加上農業的衰退,令許多荒廢的新界農地都改為露天儲物場和貨櫃及停車場,其後引發的一場關於農地使用管制的訴訟,法院確認有關用途的「合法性」。事源於1982年,因申請改變農地用途而引發訴訟,法庭判定1905年的新界集體官批農地,除了不容許從事厭惡性行業外,可以不必跟隨集體官契中所列述當年土地實質用作的那種農業用途。露天儲物場及停車場均是容許的。自此,新界農地用作露天倉和停車場數量越來越多,不但對當區交通帶來壓力,亦爲居民帶來滋擾。

爲解決這一問題,政府修訂條例並引入發展審批地區圖(Development Permission Area Plan, DPA Plan),用以規管農地作儲物倉和其他與規劃相關的土地使用。早一批發展審批地區圖主要涵蓋新界土地使用與規劃意願不符問題較嚴重的地區,為有關地區制定中期規劃管制與發展指引,但對於發展審批地區圖則刊登時存在並符合地契限制條款的用途,則會継續容許存在。

然而,針對泥頭山事件,筆者感到目前很難找到一條法例可以有效地制止及要求有關土地還原至符合規劃的用途。隨著香港進城市化及交通網絡的改善,新界與市區的發展差距越來越小,如果仍沿用以往模式和法規,估計難以達到理想的規管效果。與規劃不符的土地用途,往往為附近居民帶來滋擾,另外亦可能造成環境的破壞甚至安全問題。面對這樣的問題,政府有必要從新檢視城市規劃條例及環保條例,增加阻嚇力度,從而減少類似天水圍泥頭山事件的重演。

是次事件不少市民均普遍認爲業權人的行爲不當,不應擅自改變土地用途,影響環境以及對附近居民帶來隱憂,但站在業權人的角度來看,他們都祈望土地能爲自己帶來最大的回報,但因爲政府將其土地規劃成康樂或綠化用地,土地發展潛力大大受到限制,卻沒有得到任何賠償,是完全不公道的。《基本法》附有保障香港市民的私人財產的條文,我們是必須予以尊重,何況,有效及被受尊重的法治系統亦是我們的核心價值,必須加以維護。政府理應及早作出適當處理,避免造成私人權益和公眾利益之間的對立。就相關議題,筆者在下期專欄再作分析。




返回 BACK