星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2016.04.19


公衆利益與私人業權難兩全?(二)

上期專欄提到違例改變土地用途這一情況,在新界地區最爲常見,這與新界土地業權複雜以及歷史因素有很大關係。以往城市規劃及建築物條例都以管理市區土地發展為主,而早期新界土地發展相對沒有市區多,因此在規劃上有不少土地均被訂定作為農業、康樂或綠化用途,因這些規劃往往從社會整體出發,其中有不少規劃作為公眾休憩空間,亦包括大量私人土地。然而,對私人土地業權持有人他們的土地用途卻是受限,發展潛力亦大受影響,政府卻沒有提供絲毫賠償,對業權人而言是完全不公道的。

隨着農業的逐漸式微,規劃作農業用途的私人土地變得回報極低,發展潛力欠奉,若希望申請更改土地用途,則需要得到多個部門的批准,可行性大大受限;對於那些土地被規劃為康樂或綠化用途的,除了發展受限,用作農業用途亦增加了限制,令土地價值大受影響。再者,又有多少業權人心甘情願將土地用用作有關規劃用途呢?所以,如此的規劃制度、做法,意願雖好,但卻沒有全面考慮要實施可能碰到的各種問題。

再者,若土地是「新自然保育政策」選定的優先地點或「不包括土地」,一旦被認定具有高生態價值,用途便會遭凍結,土地可發展潛力亦會大受限制,令土地業權人感到經濟利益受損。然而,政府就賠償問題回應查詢時指,私人土地上具重要生態價值的地點通常屬農地契約,根據這些農地契約的規定,作為農業用途的權利並沒有被剝奪,故不認為需要向這些土地擁有人作出賠償。

筆者認為這樣的做法並不公平。眾所周知,在被劃作保育地點中的私人農地,其耕種活動將較其他地點受到嚴厲的監管或干預,農業活動的可行性因而會大幅減少,不少往往變成荒廢土地,並非有意識和有系統的進行維護,這樣每每只會對生態保育構成負面影響。 另一方面,對於非法佔用政府土地或違規僭建的現象,例如寮屋,政府卻不但容忍,甚至還承擔拆遷賠償的費用,但對於土地合法擁有人因土地規劃作共眾用途,發展受限而權益受損卻沒有絲毫賠償,又如何令人覺得業權受到尊重呢?

政府日後在發展新區時應提前考慮如何平衡發展與當區居民的權益。筆者認爲,首先應從公衆利益評估何種用途對整體社會的得益較大,同時亦須尊重私人業權。當土地業權人因政府的規劃導致土地利益受損時,政府應給予合理賠償,否則相關業權持有人只會感到他們只有付出沒有回報,類似「泥頭山」的事件將會層出不窮。因此,政府為可不考慮租用或購買有關土地,這樣不但可減少衝突,亦可令良好的規劃在實施上更爲順暢,令土地得到善用,希望政府能夠認真考慮。




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