星島日報 SINGTAO DAILY

專欄:行行同行 
刊登日期:2016.06.21


實用面積與「發水」

過去一段相當長的時間,本港物業市場在單位銷售面積的量度和計算方面,並無劃一標準, 多年來, 發展商均以建築面積作計算和表達物業價格,成為市場慣常做法,但有關做法卻一直為人詬病, 主要原因是但由於建築面積並沒有統一的定義。

一些發展商為求增大銷售「面積」,將會所、電梯大堂、平台花園、甚至將垃圾房、水箱、電梯槽上蓋等豁免面積加進去,令物業的總「面積」加大,務求帶來更大的銷售收益,但小業主的單位內的面積卻大大縮小。單位面積的實用率越降越低,越來越「唔見使」,置業人士對「發水」的投訴也越來越多。

香港測量師學會在多年前已編製《量度作業守則》,就實用面積提供清晰定義,並積極推動以實用面積取代建築面積,作為住宅物業銷售面積的統一量度和計算標準。經多年努力,直至2013年4月29日全面實施《一手住宅物業銷售條例》,香港住宅物業市場才正式進入實用面積計價年代,發展商在計算銷售面積方面受到一定的限制,小業主購入單位可使用的面積亦逐漸清晰化。

由於實用面積只計算單位室內連露台及工作平台的面積,窗台、閣樓、平台、花園、及停車位等每戶攤分的公共空間面積均不能計算在內,因此買方支付的樓價,完全可以反映單位的可用性,買方能夠較掌握可以享用單位內的實用面積,過去備受爭議和批評的住宅樓宇「發水」問題亦獲得解決。

此外,為鼓勵和推動綠色建築,政府在過去十多年間,凡獲得香港綠色議會認證的發展項目,包括停車場、機電設施及空中花園等,有關發展商便可獲豁免有關樓面面積。通過住宅買賣必須以實用面積報價的規定,發展商沒法將這些豁免的公用面積計算在內,亦無從「發水」。

去年,我與多名業界人士組成的「長者適切居所及相關配套研究工作小組」,以關懷長者爲出發點,提出多項建議,希望政府正視長者居住問題。在單位設計方面,需要建築師在設計時多花心思,令到日後可以通過簡單改動間隔和空間,便可配合長者日常生活所需。而公共空間的設計亦須方便長者使用,如擴闊升降機以及走廊空間等。然而,公共空間擴闊了意味着可售面積減少,若缺乏誘因,實難推動發展商興建有關單位。因此,參考綠色建築經驗,適量豁免公共空間的樓面面積,最終獲益的是長者與整體住客,而有關豁免的面積亦不能計入實用面積,更談不上「發水」!






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