思籌知路 私人參建助提速 提高誘因增建屋

特區政府強調已覓得足夠建屋用地，滿足未來十年的公私營房屋需求，但實際落成量卻是「頭輕尾重」，導致公屋輪候時間難以迅速回落，各類資助出售房屋長期一屋難求。政府難以大幅加快建屋，原因之一是香港建造業界面對嚴重人手短缺。就此政府日前已宣布推出「行業輸入勞工計劃」，當中包括為建造業輸入最多1.2萬名外勞，以解業界的燃眉之急。

另一原因是負責規劃、設計及監督相關公營房屋項目的部門和機構，亦同樣面對一定程度的人手不足。加上政府內部規條多、手續煩，不同部門之間溝通少、協調難等問題，都限制了公營房屋的推展速度和綜合產能。解決方法之一，是善用私人市場力量和公私營合作模式，加快及加大不同類型的公營房屋建設。

事實上，前港英政府於70年代首次推出居者有其屋計劃時，便已同步引入私人參建模式。首兩個落成的私人參建項目為觀塘油塘中心及屯門置樂花園，當年推出時錄得高達38倍的超額認購，反觀同期由房屋委員會及房屋署自行興建的居屋項目，超額認購比率只有4倍，反映公眾對於由私人發展商設計及興建的樓宇有相當大的信心。

總計歷年來的私人參建居屋項目有近50個，此數字還未計算由香港房屋協會及市區重建局負責的私人參建資助出售房屋項目。當中較大規模及標誌性的，有鰂魚涌康山花園、九龍灣麗晶花園及旺角富榮花園等，絕大部分都質素良好，設計各具特色，深受市民歡迎。直至2002年政府因樓市下滑而宣布停建及停售居屋，私人參建計劃亦同步叫停，餘下興建中的項目紅灣半島，最後售予發展商改作私樓出售。

故此，房屋局日前公布的私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」，概念上其實並非甚麼新事物，尤其是由發展商競投政府土地再建屋發售的模式。政府計劃以該模式率先推出三幅地皮作試驗，其中兩幅分別位於柴灣及東涌，合共提供約2300個單位。當中7成規定為實用面積不少於375平方呎的中至大型單位，細單位面積亦不少於280平方呎。

隨着樓市回復平穩，加下估計私人參建項目會較受市民歡迎，當局規定「樂建居」單位的售價為市價的六五折，折扣率略低於最近幾期的居屋計劃。至於何謂「市價」，則會由發展商提出建議，房屋局把關審批。由於有關發展及合作模式與過往的私人參建居屋計劃相近，市場有較多經驗，估計會有不少發展商有興趣參與，有助政府提速、提效增建公營房屋，還可改善近年的新居屋單位被指缺乏特色，設計與質素與出租公屋沒有差別的問題。

「樂建居」計劃還設有另一種模式，由發展商申請改劃私人土地作住宅用途，並用於興建資助出售房屋單位。政府在計算有關住宅部分的補地價金額時，只會向發展商收取市值地價的三分之一，非住宅部分(例如商場)則會收回十足的市價。至於單位售價就同為市價的六五折，與投標政府土地建屋的模式相同。

政府希望透過這種新合作模式，不僅借助私人發展商的建屋力量，還想善用其私人土地作公營房屋用途。但有業界人士反映，該模式下發展商承受的風險較大，誘因卻不足，擔心會像之前的「土地共享先導計劃」般反應未如理想。例如改劃土地時的市值地價為每平方呎可建住宅樓面9000元，政府只收三分一即3000元，發展商減省了6000元；假設將來單位建成出售時市價為2萬元一呎，六五折即為1.3萬元，發展商少收7000元，變成得不償失。

當然，發展商還須考慮，假設他們並非透過「樂建居」計劃來申請改劃有關土地，政府便未必願意提供周邊的基建及社區配套設施，城規會亦未必會批准有有關改劃申請，或者即使批准改變用途，其地積比也可能大減，因此可以說是「有辣有唔辣」。

「樂建居」本身是個先導計劃，希望政府會因應實踐情況和市場反應不斷將計劃優化，除了做好「監管者」的職責，也要扮演好「促進者」、「促成者」的角色，做到「七一講話」強調的「將有為政府同高效市場更好結合起來」，為市民提速、提效、提量、提質覓地建屋。