推動市區更新 必須多管齊下(二)

上期提到隨着樓市回軟，息口上升，以及受到部分舊樓和舊區用地的地積比限制，市區重建局將面對愈來愈大的長遠財政及短期資金壓力，可能拖慢未來的收購重建步伐，尤其對於收購資金動輒以百億、甚至千億元計的大型重建項目。對於坊間提出的多種解決辦法，包括檢討「同區7年樓齡」賠償政策、進一步提高舊區地積比，以至由政府注資或擔保借貸等，筆者亦分析了當中的困難與局限，強調當局要跳出固有框框，以更加創新、大膽及多管齊下的方式，去推動香港的市區更新工作。

方法之一是將同區「地積比轉移」的概念擴展到跨區。在某區進行重建時，可將未有用盡地積比的可建樓面，轉移到其他合適區域的重建發展項目，以提高相關重建計劃的財務可行性及該區的發展密度。對於一些本已過度密集或設有嚴格高度限制的舊區，可增加的樓面和密度空間並不多，有關措施可提供彈性。

若能容許市建局以至私人發展商，將重建區以外的物業或地塊用作轉移地積比，讓它們在其他地區的項目適度增加建築密度和高度，「拉上補下」便能令重建變得更加可行，同時達致降低舊區密度，有利將人口向外擴散，讓市民可以「住大啲、住鬆啲」。

另一做法是將一些新發展區，例如中部水域人工島及北部都會區的部分用地，直接撥予市建局進行發展，變相以撥地代替政府注資。當局還可規定有關用地有一部分單位，必須用作安置和補償受重建影響的舊樓住戶與業主，真正做到一些人倡議的「樓換樓」和「以新樓換舊樓」。要說服原有住戶接受搬離舊區，轉往新區生活，需要考慮提供適當誘因，包括居住面積與生活環境上的改善。

談及「以新樓換舊樓」，筆者在多年前已向政府提議過類似的重建模式，作為市建局現行的「先收購、後發展」模式的另一選項。方法是先向願意接受有關安排的舊樓業主，支付合理的租金津貼，供他們租用其他單位暫住。待重建完成後(一般需時3至4年)，再向他們補回一個全新落成的單位。

至於重建所需的建築費及其他費用，可等到相關業主將重建後的單位出售時再支付，運作類似現時的居屋補地價政策。有關做法可大幅減少市建局在項目初期需要投入的資金，並且令用作自住的舊樓業主，可選擇留在原區繼續生活。

其實市建局只是香港市區更新工作的其中一個參與者，更多的重建項目是由私人發展商推動。尤其當舊樓業主得悉市建局在短中期內都無意收購其下物業，私人的收購重建工作可能反而會更為順暢。

在市況逆轉時，政府應當更加積極、主動地扮演「促進者」的角色，包括適度降低強拍門檻(相關修例工作已進行中)，增加土地審裁處負責處理強拍個案的人手，簡化及加快與重建相關的法定程序、行政審批和補地價工作等。要做到將有為政府與高效市場更好結合，以促進及便利私人重建發展，尤其是較大規模、可帶來大量新增住宅樓面的項目。

最後，若市建局的收購重建工作將無可避免會減慢，亦不代表該局或政府便無事可為，任由大量市區舊樓的失修情況惡化。除了少數戰前舊樓及「鹹水樓」，香港的鋼筋石屎樓宇一般都結構堅固，只要經過定期及妥善的維修保養，樓齡超過60年、甚至7、80年都不會出現結構安全問題，其物業價值亦可得以保持。事實上，除了重建發展之外，樓宇復修也是市建局的職責使命之一，兩者相輔相成，不能偏廢。