規劃因時制宜 迎合社會需要

過去多年土地與房屋問題一直困擾着香港社會，因而與時並進的城市規劃變得更為重要，市民均期望相關政府部門能應因時制宜，主動提出檢視及修訂不合時宜的規劃、政策、程序，拆牆鬆綁，令香港的土地資源得以善用，發展得以有效加快。

政府近年為覓地建屋，亦不時有放寬新界土地的發展密度，但對市區用地卻未見採取同樣措施，適時作出檢視。現時九龍區的發展或重建項目，根據法定的大綱圖發展須受到訂定的地積比率限制，整幢為住用建築物的最高地積比率為7.5倍(根據法定圖則訂定，與地盤類別無關)，而住用與非住用各佔部分的建築物，最高地積比率為9倍。因此，發展商當然會地盡其用，就算興建單幢式住宅，也會在地面、一及二樓設置商舖，樓上才作住宅單位。

過往，地舖設立是為方便市民日常購物，但隨著市民的生活模式改變，大型商場購物林立，加上網上購物流行，疫情更進一步促使市民改變生活習慣，在網上購物及消費，網購正在取代部分傳統零售行業，進一步打擊商舖市場，令商舖空置率持續上升，短期租約散貨場隨處可見，甚至連零售旺區如旺角、尖沙咀及銅鑼灣等，亦出現不少吉舖。

反之，住宅單位仍是供不應求，如能在不改變土地最高綜合地積比情況下，容許九龍區的新建或重建樓宇，靈活及有上限地調配非住宅部分地積比作住用，將原擬作樓上舖的樓面面積改作住用單位，這樣將能增加市區住宅單位供應，亦有助提高發展商收購舊樓的意欲，加快重建步伐。就算涉及支付補地價，但有了較大的彈性，對發展商而言，自可因應地區的需求，作出住宅與非住宅面積的合適比例安排。

再者，現時政府相關部門並未有定期檢視法定圖則及分區計劃大綱圖等的實施於供求情況，當有擁有私人土地申請人向城市規劃委員會提出申請改劃土地用途，或要求放寬高度限制或地積比等時，相關部門亦只會審視該項目要求；筆者認為政府相關部門，特別是規劃署應積極主動，定期檢視各區的規劃圖則，評估如綠化帶、農地、棕地、地積比率及高度限制等、是否能因應情況，令有限的土地資源，得以善用。 正如不少被劃作「政府、機構或社區設施」(簡稱GIC)的政府土地，或「綜合發展區」(簡稱CDA)的用地，近年不時被發現，有不少竟然閒置長達10至20年，若政府能認真研究改劃土地用途，將這些被閒置土地撥作興建公屋或私樓，GIC用地能多元化發展，「一地多用」。如此，才能有機會達至善用土地，舒緩住屋供應的壓力。