銓之講場：再談辣招之存與廢

樓市近月持續低迷，中原城市領先指數跌穿160點，減辣及撤辣之聲不斷，但如真的減辣或撤辣，會否令交投持續轉趨活躍，樓價止跌回升呢？或只會是曇花一現呢？

政府推出辣招的「初心」，是基於當年樓市熾熱，供不應求下導致基層、中產市民難以置業，從而希望透過減少非剛性需求及投資者入市，有利香港永久性居民首置。辣招推出原屬短期措施，希望讓政府有更多時間增加土地房屋供應，但措施實施至今已超過十年，仍未能做到滿足市民置業需求的目標，而檈價依然高企，基層、中產置業仍然困難，實令人嘆惜。但無論如何，是撤是減，政府應有說法，不能無了期地施行而不因應變化作適度調整。

鑑於近期樓市平淡，令反辣之聲不絕於耳，然而樓價升跌卻並非由辣招造成。筆者認為其主原因是現時外圍環境持續轉差，香港經濟未見大幅改善，以及利率持續上升等因素，令買家持觀望態度。因此，就算政府撤辣，樓價升或跌，也要看供求。

此外，過往「供平過租」，不少市民入市置業將單位用作出租用途，回報相對理想，但現時存款息率上升，對投資者而言，放租吸引力減少，加上對未來樓價表現並不樂觀，都令投資者卻步。

如政府不希望樓價飈升與市民收入及經濟因素脫節，可考慮就按揭比率進一步調整；稍為放寬壓力測試，估計能幫助有需要上車的市民。尤記當年推出辣招，也是權宜之計，為幫政府換取時間覓地建屋，但十年過去，供應卻年年追不上，今屆政府有望打破「頭重尾輕」的困局，建屋達標，因此，是否可以考慮容許市民增購第二套房而不用支付辣稅，當然仍須以個人名義入市，以利便買來收租或供子女居住的置業者。

市民如能增購第二套房，對換樓客而言，無疑提供了更大方便，不用為「先賣後買」或「先買後沽」而煩惱，少了因「先買後沽」需先支付樓價15%的辣稅，減低換樓客入市的資金壓力，有助活化樓市。另外，亦可以調整收購重建的「先付稅後退稅」的做法，從而減少發展商收購物業重建的「資金」壓力，有助加快舊區活化的速度。

當然，政府在作出任何調整前，必須考量那些購房是屬於「投資」或「投機」，避免「投機者」大量入市，令樓市炒風再現，樓價飈升，不利有居住需要的市民入市，出現「易放難收」的情況。