銓之講場：放寛樓按 回應訴求

近日政府再次表示現今無意「減辣」，但為利便首置或換樓自住市民，金管局公布三項調整樓市逆周期措施，包括調整自用住宅物業及非住宅物業最高按揭成數，為買樓及換樓自住市民，提高按揭成數至七成，從而減少置業首期需支付的金額及按揭保險費用，樓價上限為1,500萬元，同時亦放寬非住宅最高按揭成數至五成。

雖然市場有人將是次調整演繹為政府「減辣」前奏，但政府隨即澄清現時不會考慮「減辣」或「撤辣」。財政司司長亦明確指出，本港整體樓價較2021年的歷史高位回落了約12%，樓市成交量回復到疫情前近九成，樓價及交投平穩，雖然市場認為未來加息無可避免，但目前樓價相對高，供應仍偏緊的情況下，不適宜就「辣招」作任何調整。

就是否應該「減辣」，筆者建議讀者可以考慮及分析在現時住宅供應偏緊的情況下，「減辣」能否幫助有需買樓或換樓自住的市民。現時「辣招」主要包括就非首置人士要支付15%從價印花稅(DSD)，另外，非香港人或以公司買入香港物業的，除了要支付15%的DSD，亦需額外支付買家印花稅(BSD)，稅率為樓價的15%；為打擊住宅物業的短炒，措施設有轉售期限限制，在限期內轉售，要支付額外印花稅(SSD)。如放寬這些措施，是否會對首次置業或換樓作自住用途的本港居民會否帶來幫助呢？我們又應否鼓勵買樓短期內轉售呢？

考慮政府就現時樓按的種種要求，包括成數，壓力測試等，筆者認為是次提升按揭成數及樓價上限的措施，對銀行體系安全並無明顯影響，以地產代理數據顯示，全港現約有3.97萬個住宅單位放售，約3.26萬個單位(逾八成)叫價在1,500萬元或以下，建議調整將有助相關住宅單位的「流轉」，給予香港市民置業自住更多的選擇。

除是次的調整措施，筆者認為政府亦可考慮為換樓自住市民提供更多的方便，好像現時要換樓自住的市民，不少均會先賣自住單位，才購入另一單位，以避免支付15%DSD，然而有關做法對需購入轉換單位自住的時限做成一定的壓力，因此，如能調整有關措施，容許換樓自住市民於指定的時限內，如9個月仍未能售出現時擁有單位，才需支付DSD，對換樓自住人士可以提供選擇先購入心儀單位才出售現時自住單位，減低交付DSD資金壓力。

同樣，政府亦可推出一些協助首置的方案，如為首置自住人士提供於購入單位一定時限「先供息後供本」等政策，減輕首置客短期供款壓力，令更多市民能置業自住。當然治本之道是加快提供更多住宅單位，舒緩供求失衡的情況。