銓之講場 延長居屋按揭保證期助市民安居

面對近日市場要求減辣、撤辣之要求，筆者更希望政府就居屋「30 年按揭還款保證期」 延長至 60 年，以促進「居屋第二市場」(簡稱居二市場)交投，以免窒礙政府希望加強居屋流轉，協助合資格市民置業，推出的「白表居屋第二市 場計劃」(簡稱白居二)的目標。

香港房屋委員會於1997年6月正式推行「居屋第二市場計劃」，容許未補地價 的居屋單位，可以在居二市場轉售予合資格人士。房委會於 2013 年及 2015 年推出臨時計劃，容許白表買家購買未補地價居屋單位，為居二市場帶來新氣象。房 委會於 2017 年 11 月通過恒常化「臨時計劃」為「白表居屋第二市場計劃」，並由 2018 年起實施。

「白居二」雖有名額限制，但每年都吸引不少合資格人士申請，以 2020 年為例，申請宗數高逾 11 萬宗，顯示需求甚為殷切，但是成功交易個案極低，只有 2,100 宗，如按配額數目有 4,500 個，成功率亦僅為 47%。總體成交量近來亦有收縮現象。

據分析，其中一個原因，估計是房委會提供的二手居屋按揭還款保證期多年來均維持30 年，令眾多樓齡漸變高的居屋，買家按計劃未能取得銀行九成按揭及較長的還款期。以現時全港約 35.2 萬個居屋單位中，近九成樓齡在 20 年或以上，31 年或以上更佔四成。據現行安排，房委會會向銀行提供 30 年按揭還款保證期，銀行在審批買家申請九成按揭時，以保證期的 30 年減去樓齡，以決定還款期，故大部分單位均未能獲得銀行批出九成按揭及較長的還款年期，導致每月供款利息及銀碼增加，供樓負擔加重，最終不少只好放棄入市，這無疑有違政府推出白居二的原意，亦令市民往上流的動力機會受阻，對二手居屋的流轉造成障礙。

G 19多月前提出要求房委會將按揭還款保證期延長至60年，如採用，絕大部分的居屋均符合擔保計劃的要求，可以享受到最多九成按揭及25按揭年期，對居屋買賣成功率帶來正面影響。

而自 1988 年起，房委會承擔拖欠按揭還款單位所償還的總金額約為10億元，有人擔心延長保證期會加重房委會的財務負擔，其實相對於政府動輒花費百億來協助有需要的市民改善其居住環境，相對的風險是可承擔的，積極的做法是研究分析相關市民為何延供的原因，從源頭解決，風險自然減少，不應事事以不切實際最壞的情況而拒絕與時並進，有承擔地平衡因素，為解決市民面對的困難而多做。

再看，香港住宅借貸拖欠比率向來不高，香港金融管理局早前公布2023年 8月份的住宅按揭統計調查結果，按揭貸款拖欠比率維持于不高於0.07%，屬很低的水平。

另外，放寬至60年，亦不用擔心樓宇結構安全，只要有妥善維修和保養，樓宇壽命達80年甚至更長，絕對是沒有問題的。

考慮以上的分析，筆者促使政府從善如流，將按揭保證期由「30 年樓齡」放寬至「60 年樓齡」。